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合同成立要式性之质疑/金荣标

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 05:53:05  浏览:8531   来源:法律资料网
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合同成立要式性之质疑

金荣标
(西南政法大学 重庆 沙坪坝 400031)


摘要:合同的成立唯一要件是当事人合意。要式要物性之功能在法律规范中体现为生效要件、对抗要件或证据要件等功能。合同成立的非要式性有利于贯彻合同自由、意思自治和鼓励交易原则
关键词:合同的成立和生效、要式性、要件
一、 问题的提出
新合同法制订以前,国内法学界在理论上和实践上一直对合同的成立和生效是否要区分、如何区分争论不休,并且长期以来有大量的司法判例判决合同不成立之情形。新合同法颁布后,国内学者几乎都主张对合同的成立与生效应当进行严格区分。但同时有许多人对它们的构成要件上却又模棱两可,造成合同成立与生效再次模糊。类似“如果法律、行政法规定合同的成立必须经过批准、登记的,那么只有获得批准、登记以后,合同方为成立”的论述 ,在学术著作中到处可见 ,在法律文件中也有体现。
学述和立法上都认为:合同的成立除具备一般要件外,还须具备一定的特殊要件,即要式要件或要物要件。究其实质是对合同形式的特别要求,该要求得不到满足,合同就不成立。这是国内学术界普遍认为的观点,笔者不敢苟同。合同是双方当事人意思表示一致的结果,只要有当事人的合意,合同即可成立;除此之外,别无条件可言。
二、 合同成立与生效的区别
就要式性而言,严格区分合同的成立和生效有特别重要的意义。无论在理论上,还是实践中,长期以来就没有对它们作严格的区分,而使许多已经成立但尚未生效的合同,或被确认为不成立,或被确认为无效,而实质上应当为合同成立但尚未生效、或效力未定、或可撤销、可变更、或无效,不是二选一的选择题,而是多选一,并且排除了不成立的选项。
合同的成立和生效的区别主要表现在以下几个方面(为方便说明,图示如下):
区别 合同成立 合同生效
性质 事实问题 法律问题
目的(功能) 确认合同是否存在 运用法律判断合同有无效力,及效力如何
价值观 对事实的评价 对合同合法性的评价
立法政策考虑 体现合同自由原则 体现国家公权力对合同自由原则的干涉
构成要件 主体的多数、有标的、双方当事人的合意即可 一般要件:主体适格、客体适格(标的合法、妥当、确定、可能)、意思表示真实;特殊要件:要式要物
构成要件瑕疵的后果 未达成合意,合同不存在,当事人仅负缔约过失责任 要件瑕疵有多种后果:无效、效力未定、可撤销可变更等,当事人负返还原物、赔偿损失或缔约过失责任
对相关第三人的影响 合同不成立,第三人与当事人之一所为的一个合同行为,不受不成立之合同行为影响 合同有效力瑕疵,第三人与当事人之一所为的一个合同行为,受不同瑕疵造成后果的影响也不同。
很明显,合同的成立和生效在性质、目的、立法政策的考虑、价值观以及在瑕疵时的后果方面具极其大的差别。虽然以上对比之基于它们的总体而言,但可以清楚看到正确划分两者的界限确实十分重要。就要式性而言,若将其作为成立要件,则合同由于缺乏一定的形式而不成立,所发生的后果是过失方负缔约过失责任。这样就会出现令人十分不愿发生的情形:双方当事人就合同的其他内容,经过要约和承诺,都已经达成合意,只是在形式上未采取要约人要求或法定的书面、或公证、或登记、或批准等特定形式,合同就不能成立,而双方就该“他们认为已经成立的合同”积极进行准备履行时,由于法律的规定该合同“确实”不能成立,他们的履行也是无效的,结果是过错方不仅负赔偿责任,双方还要将“履行”的结果恢复原状,不仅浪费了时间,而且浪费了财力,对社会财富造成的损害是不可小觑的,对当事人的交易积极性的打击也是巨大的。相反,若将要式性作为合同的生效要件(对抗、证明要件另当别论)则可以避免这种弊端,因为,将要式作为生效要件的前提是承认合同已经成立,成立并不意味着生效,在符合生效的一般要件的基础上,由于未符合生效的特殊要件,合同的效力出现障碍,但并非必定无效,而可能是未生效,即效力待定。若合同的要式要件在一定的期间内得到了补正,例如如期签订了书面协议、获得了批准或登记等,合同从补正之时生效;若合同的要式要件得不到补正,或不能如期得到补正,则合同无效。这样就避免了成立要式性所造成的要式要件无法补救的不足,对促进交易、鼓励交易无疑会起到积极作用。
值得注意的是,合同一旦成立(即使缺乏要式要件而未生效),即具有法律上的拘束力,但不是合同本身的拘束力,表现为对经过要约和承诺达成合意的合同条款不得擅自变更,并根据诚实信用原则,负有使合同生效的义务,违反者承担缔约过失责任;合同生效后所具有的拘束力是法律赋予合同本身所具有的力量,这种力量的根据不仅来自诚信原则,还来自法律的强制性规定,对其违反将依据合同的约定承担责任,并可能负民事责任以外的责任,如行政、刑事责任。在这一点上,审批形式具有特别重要的意义,往往涉及到国家和社会的重大利益,未获得审批的合同不但无效,而且当事人可能遭受行政和刑事责任上的不利。
三、 合同成立要式性的缺陷
合同成立采要式主义,至少有以下重大缺陷和不足:
第一、 违背合同自由、意思自治原则和鼓励交易原则。众所周知,合同乃典型的私法行为,是市场经济社会繁荣发展所必不可少的,国家在其中扮演的角色是宏观之管理,而非微观之干涉。私法的实质就是意思自治,只要行为不违反国家的利益以及公序良俗,国家应当倡导并鼓励此种行为。合同行为就是如此。因此,对合同成立这一合同交易的起始阶段,除了当事人自己的意思表示之外,不应当在设置其他限制条件。如果由于种种要式的限制而致合同成立都不可能,又如何鼓励交易?何况成立的合同不一定生效,未生效的合同对当事人没有约束力,国家公权力在合同成立后再行介入,恐怕未为迟也。若国家公权力在一开始就介入,则当事人的意思表示就不自由。更何况,如果合同因某种形式的限制而不成立,即根本不存在的话,以后的生效又何从谈起?
第二、 合同成立采要式主义,与合同成立的其他方式有无法调和的矛盾。依据我国《民法通则》、《合同法》以及其它法律、行政法规的有关规定,合同成立的方式主要有:口头形式、书面形式、登记形式、批准形式、公证形式、鉴证形式、实际行为形式 等。其中,口头形式和实际行为形式未被列为特定形式,其他形式皆为特定形式,即要式主义中之要件。我国法律明文规定:凡法定或约定合同采用特定(或书面)形式的,应当采用此种形式(见《民法通则》第56条,《合同法》第10条第2款)。暂且不论此种规定应当作为生效要件还是成立要件。若作为成立要件,就产生了一个矛盾:一旦未采取该特定(或书面)形式,合同即不成立;但《合同法》第36、37条规定的实际行为形式却导致合同的成立。换言之,特定形式的要件虽被违反了,但合同仍然成立。这个矛盾说明对合同的要式主义不能适用于合同的成立上,而只是用于合同的生效、对抗效力和证据功能上。
第三、 会对合同不同阶段当事人行为的性质产生混淆。基于合同成立的要式主义,当事人一方过错而为采用特定形式,致使合同不成立,违反的诚实信用原则,具有违法性。基于合同生效的要式主义,合同成立但未生效时,当事人双方对未采用特定形式而未使合同生效并无过错,不具有违法性。因此,认为合同不具特定形式而不成立是对当事人合同行为违法性作出的确认,当事人将受到责任追究;认为合同成立但因不具特定形式而未生效是对人当事人合同行为合法性的且确认,当事人并不应当承担合同未生效的责任,也不存在着这种民事责任。
第四、 在救济手段手段上,合同成立要件主义剥夺了当事人补正合同的权利。如上所述,合同因未采要式而不成立,则合同根本不存在,当事人只有重新进行磋商,经要约承诺订立合同。这样就剥夺了当事人对原“合同”进行补正的权利(对他方当事人来说,就是补正的义务)。所谓补正,是指补充所缺乏的要式而使合同生效,但补正必须以合同的存在(即合同成立)为前提。若采合同生效要式主义,当事人就可补充合同生效所需的特定形式,从而令其生效。
四、 现行法关于合同要式性的规定及非成立要式性之理由
(一)我国现行立法关于合同要式性的规定
纵观我国现行的主要法律、行政法规,对要式性要件作了不同的规定:
第一、 生效要件作用,即作为合同生效的必要要件,有此要件,合同生效;无此要件,合同不生效,但并非确定无效。这个占合同要式性的大多数,如《担保法》明确规定:不动产抵押合同(第41条)、股票质押合同(第78条)、知识产权质押合同(第79条)须登记而生效;《中华人民共和国对外合作开采海洋石油资源条例》第6条也明确规定石油合同经批准而生效。
第二、 证据作用,即要式性要求既不作为合同成立要件,也不作为合同的生效要件,采取特定的形式只是作为合同存在和生效的证明,当事人间发生争议时,该形式就是合同存在以及生效的证据;如果没有该特定形式,而有其他形式证明合同的存在和生效,合同依然存在并生效。这类规定也为数众多,如《海商法》明文规定:提单(第71条)是证明海上货物运输合同的单证、旅客客票(第110条)是海上旅客运输合同成立的凭证,《合同法》第215条规定的书面租赁合同也具有证据效力。
第三、 对抗效力的作用,即合同的成立和生效并不以特定的形式作为要件,特定的形式要求只是在第三人对该合同利益提出主张或异议时,当事人可以该特定形式抗辩。此功能的设置能对当事人的保护起到最大限度的作用,其充分体现了合同意思自治的原则,符合私法精神。这类规定为数不少,主要表现为登记的形式,如一般动产抵押合同(《合同法》第43条)、船舶抵押权合同(《海商法》第13条)未经登记的,不得对抗第三人。
第四、 成立要件作用 ,不采取特定形式合同就不成立,即合同根本不存在。如《对外合作开采陆上石油资源条例》第8条规定的“对外合作开采陆上石油资源合同”须经外经贸部批准方为成立。
(二)非成立要式性之理由
法律、行政法规虽然规定了以上四种要式的功能,但在法理上、应然状态下是否都是该如此呢?笔者认为并非如此。除了以上极少的法条所显示的合同成立要式要件外,更多的是法律学者对法律条款的片面解释,使本来不属于合同成立要件的规定都归属到合同成立要件之下,从而导致合同成立与生效更加难以划分界限,徒增迷惑。
持要式成立观点的学者经常引用的法条是《民法通则》第56条“民事法律行为……法律规定用特定形式的,应当依照法律规定”和《合同法》第10条第2款:“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”以及中外合资经营企业法(第3条)、中外合作经营企业法(第5条)、对外合作开采海洋石油资源条例(第6条)等行政法规中有关相应合同的条款(其中均有批准的要件要求),但详究条文本身,可以看出,其或明确地将书面、批准等特定形式规定为生效要件,或没有明确特定形式是以上哪种效力的要件,但可以肯定的是,他们都不是成立要件;但经解释,却变成了书面等特定形式具有了成立要件的功能,从而得出合同不成立的结论 。这种理解具有很大的片面性:
首先,此种理解完全扭曲了合同成立的本来面目,合同的成立是一种客观事实状态,证明事实状态的存在可以有很多方式,包括许多除口头以外的特定形式,书面等的特定形式不过是众多形式种的一种,跟口头形式并无二致。因此,在法律条文没有明文规定书面等特定形式为成立要件时,不能想当然的将其解释为成立要件,这无疑是将书面等形式作为证明合同存在的唯一证据了。更何况《合同法》第44条第2款明确规定了批准登记等要式的生效效力 。
其次,退一步说,即使在法律条文中明确规定不符合特定形式要求的合同根本不成立,从应然性角度而言,此种规定本身值得推敲。众所周知,合同的成立而只是当事人之间的合意,并不需要国家公权力的干预,也不涉及国家利益或公共利益的评价,为贯彻合同自由、意思自治原则,法律应当鼓励当事人进行交易,减少交易之初的法律障碍;否则,在交易开始之时就设置重重障碍,以上原则又如何贯彻?即使在当事人约定特定形式要件的场合,表面虽贯彻了合同自由、意思自治之原则,但若仅因某种形式要件上的原因而阻止合同的成立,则对合同法另一同等重要之原则——鼓励交易之原则——来说,无疑是一种严重的破坏。如果法律对此种状况视而不见,或放任自流以至确认其合理,鼓励交易原则就徒有虚表了。因为合同都不能成立,还如何进行交易?
再次,从理想状态来说,法律对合同的成立首先设置一种要式形式,无疑是对当事人意思自由的限制,而且是“已经把某种超越于当时人意志并先于当事人意志的意志,强加给了当事人” ,当事人也就无表达其意思的自由了。自由意味着无障碍,就仅涉及当事人内部的事务应当给与其完全的自由。
盖言之,就现行法而言,对合同的成立不应当设置要式性的障碍,合同成立只是双方当事人间内部的事情,完全可以由双方决定;同时为了鼓励交易,即使双方当事人以意思表示设置某种要式障碍,但只要当事人能够以其他方式证明它们之间的合同关系存在,法律也将予以确认。这样,就达到了一种交易之初的理想状态,而且这种状态事实上可以达到,也应当达到。
五、 实践合同的非成立要物性
区分实践合同与诺称合同的标准,在法学著作中均认为是以物的交付作为合同成立的衡量尺度 。前者的成立只需当事人的合意,后者的成立除当事人的合意外,尚需标的物的实际交付 。笔者认为,与合同成立的非要式性相同,标的物之交付不过是合同生效的要件。如传统认为赠与合同属实践合同,赠与标的物未交付之前,赠与合同不成立。《合同法》第186条规定的“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”,此处“撤销赠与”乃撤销赠与合同,而非撤销要约;若该合同不成立,撤销的对象又是什么?又传统认为保管合同也是实践合同,未交付保管物之前合同都不成立。依此,寄存人与保管人达成口头、书面乃至公证的“保管合同”,但始终不交付保管物,那么该“保管合同”不成立,保管人的期待利益又如何保护?相反,若认为赠与合同、保管合同自合意而成立,标的物之交付为生效要件,则以上问题都不复存在:赠与合同的撤销因其存在而成为可能,保管合同因存在而使寄存人有了交付标的物的义务(补正义务),从而保管人的期待利益也有了保障。
六、 结论
合同的成立唯一要件是当事人合意,除此之外,再没有别的要件。要式要物性不应当作为合同成立的要件,根据要式要物性的作用,其功能在法律规范中体现为生效要件、对抗要件或证据要件等功能。合同成立的非要式性可彻底区分其与合同生效的不同,合同成立后生效之前,若只是缺乏特定形式,当事人双方分别有补正合同形式的义务和权利。这样有利于维护当事人的利益,有利于贯彻合同自由、意思自治和鼓励交易原则,以达到合同称成立的一种应然状态。


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关于印发《中小企业国际市场开拓资金管理(试行)办法》的通知

财政部 对外贸易经济合作部


财政部 对外贸易经济合作部
关于印发《中小企业国际市场开拓资金管理(试行)办法》的通知


2000年10月24日 财企[2000]467号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、外经贸委(厅、局),各进出口商会,各中央直属企业:
  根据《国务院办公厅转发外经贸部等部门关于进一步采取措施鼓励扩大外贸出口意见的通知》(国办发[1999]71号)精神,财政部和外经贸部制定了《中小企业国际市场开拓资金管理(试行)办法》,现印发给你们,请遵照执行。
  附件:中小企业国际市场开拓资金管理(试行)办法
  抄送:国务院办公厅、国家经贸委。

附件:
  中小企业国际市场开拓资金管理(试行)办法

  第一章 总则
  第一条 为支持中小企业发展,鼓励中小企业参与国际市场竞争,降低企业经营风险,促进国民经济发展,加强对“中小企业国际市场开拓资金”(以下简称“市场开拓资金”)的管理,制定本办法。
  第二条 本办法所称“市场开拓资金”是指中央财政用于支持中小企业开拓国际市场各项活动的政府性基金。
  第三条 “市场开拓资金”的管理和使用应当遵循公开透明、定向使用、科学管理、加强监督的原则。
  第二章 使用对象和方向
  第四条 “市场开拓资金”以中小企业为使用对象,原则上重点用于支持具有独立企业法人资格和进出口经营权的中小企业。
  第五条 申请使用的企业应具备以下条件:
  (一)依法取得企业法人资格,有进出口经营权;
  (二)企业上年度出口额的海关统计数在1500万美元以下,具有健全的财务管理制度和良好的财务管理记录;
  (三)有专门从事外经贸业务并具有对外经济贸易基本技能的人员,对开拓国际市场有明确的工作安排和市场开拓计划。
  第六条 “市场开拓资金”用于支持中小企业开拓国际市场的各种活动。对符合本办法第五条的规定并具备以下条件之一的企业或市场开拓活动给予优先支持:
  (一)贯彻市场多元化战略,对新兴国际市场的拓展活动;
  (二)贯彻科技兴贸战略,支持中小企业取得国际标准认证,支持高新技术和机电产品出口企业拓展国际市场的活动;
  (三)获得质量管理体系认证、环境管理体系认证和产品认证的;
  (四)产品包含的本国原产成分高于70%的;
  (五)产品拥有自主知识产权的。
  第三章 使用方式
  第七条 “市场开拓资金”实行部分支持方式,即提供开拓市场所需的部分支持,其余由企业承担。“市场开拓资金”承担支持部分由具体实施规定确定。
  第八条 部分支持方式采取无偿支持和风险支持两种方法。风险支持是指由“市场开拓资金”承担开拓市场可能出现的部分风险,企业如未取得开拓市场成效则可获得风险支持,如取得成效则不能获得支持。
  第四章 预算管理
  第九条 “市场开拓资金”分为中央和地方两部分,实行中央和地方两级管理。
  第十条 “市场开拓资金”的拨付渠道分两条,对涉及中央及其直属单位使用的资金,由财政部直接拨付到中央一级预算单位,由中央一级预算单位负责拨付到具体使用单位;对涉及地方企业使用的资金,由财政部直接划拨到省级财政部门(含省、自治区、直辖市及计划单列市财政,以下同),由省级财政部门直接划拨到具体使用单位。
  第十一条 “市场开拓资金”的中央管理部分用于支持全国性的开拓国际市场活动,具体使用项目的筛选和申报,由外经贸部商财政部委托有关进出口商会或中介机构承办(以下简称承办单位)。
  第十二条 “市场开拓资金”的地方部分用于进行本地区开拓国际市场活动,具体使用项目的筛选和申报,由各地外经贸主管部门商财政主管部门确定具体承办单位承办,并报外经贸部和财政部备案。
  第十三条 各地外经贸主管部门商地方财政主管部门提出“市场开拓资金”的年度预算申请,报外经贸部。外经贸部对“市场开拓资金”年度预算总盘子提出建议,报财政部。
  第十四条 中央财政拨付各地“市场开拓资金”的部分,由外经贸部商财政部根据各地外经贸业务及地方财力配套等情况确定。各地可根据当地财力情况配套一部分用于“市场开拓资金”。各地“市场开拓资金”的管理,由地方财政主管部门、外经贸主管部门共同确定,并报外经贸部和财政部备案。
  第五章 管理职责
  第十五条 外经贸部和地方外经贸主管部门负责“市场开拓资金”的业务管理。
  第十六条 财政部和地方财政主管部门负责审核“市场开拓资金”预算、资金拨付,并对资金的使用进行监督。
  第十六条 承办单位执行统一的具体管理办法,负责受理企业申请,为企业提供方便、周到、快捷的服务。
  第六章 评价、监督和检查
  第十八条 承办单位对“市场开拓资金”使用效果进行跟踪和评价,并将评价结果和使用情况定期报送外经贸部和地方外经贸主管部门。
  第十九条 年度终了,地方财政主管部门和外经贸主管部门联合将资金使用情况报送财政部和外经贸部。
  第二十条 外经贸部和地方外经贸主管部门负责对“市场开拓资金”业务工作进行检查,并将检查结果报送财政部和地方财政主管部门。
  第二十一条 财政部和地方财政主管部门应对“市场开拓资金”的财务管理工作进行监督检查,也可委托审计部门或社会审计机构进行财务检查和审计,并对违反财务管理规定的行为进行查处。
  第七章 罚则
  第二十二条 任何单位不得擅自改变“市场开拓资金”用途。对截留、挪用、侵占资金的单位,应立即追缴并停止拨付,构成犯罪的要依法追究刑事责任。对违反规定的承办单位取消其承办资格。
  第二十三条 企业应据实报送有关申请材料。对于骗取和挪用“市场开拓资金”的企业,财政部门有权追回已经取得的款项,并在五年内取消其申请资格,构成犯罪的要依法追究刑事责任。
  第八章 附则
  第二十四条 本办法由财政部会同外经贸部解释。
  第二十五条 本办法有关支持的具体实施规定,由外经贸部和财政部另行制定。
  第二十六条 本办法自发布之日起执行。

南京市物业管理暂行办法

江苏省南京市人民政府


南京市物业管理暂行办法
1996年12月23日市政府令第57号发布


第一章 总则
第一条 为了适应社会主义市场经济和深化住房制度改革的需要,逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化的新机制,提高城市物业管理水平,为房屋使用人提供整洁、文明、安全、方便的使用环境,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理公司受物业产权人、使用人委托,以有偿服务方式对物业的管理和修缮,并为物业产权人、使用人提供其他方面的服务。
第三条 本办法适用于本市市区国有土地范围内各种产权性质的物业。
新建高层楼宇、住宅片区,应当在交付使用前落实物业管理措施。已建成使用的高层楼宇、住宅片区和同幢异产的多层住宅应当逐步实施物业管理。
第四条 市、区房产管理局是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
各级建设、国土、规划、市政公用、市容、园林、公安等部门应当在各自职责范围内协同物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

第二章 管理体制
第五条 物业管理实行行政管理、自治管理与经营管理相结合的管理体制。
第六条 南京市房产管理局负责本市物业管理的行政管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政策,制定物业管理的具体办法;
(二)负责物业管理公司的资质审查;
(三)负责管理公用部位、公用设备设施维修养护费和物业管理用房;
(四)组织查处物业管理中的违法行为;
(五)负责对全市物业管理行业的业务指导和监督检查。
第七条 实施物业管理的高层楼宇和住宅片区,应当成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在物业管理行政主管部门指导下,代表维护物业产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。管委会由物业产权人、使用人选举代表组成。管委会组成人员为五至十一人。管委会设
主任一人,执行秘书一人。管委会日常事务可授权执行秘书处理。
管委会组成人员本着自愿和民主选举相结合的原则,通过召开物业产权人、使用人大会投票选举方式产生。管委会组成人员每届任期二至三年,可以连选连任。选举管委会组成人员的选票按房屋所有权面积分配,其中住宅房屋每户为一票;非住宅房屋每100平方米为一票,面积不足
100平方米的每一房屋产权人为一票。
第八条 管委会的权利:
(一)制定管委会章程,维护物业产权人、使用人的合法权益;
(二)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司;
(三)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施;
(四)协调物业产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾;
(五)检查和监督物业管理公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
管委会的义务:
(一)接受物业产权人、使用人的监督;
(二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处(镇)的指导和监督;
(三)协助物业管理公司落实各项管理措施。
第九条 物业管理公司是自主经营,自负盈亏,具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司可以享受国家第三产业的优惠政策。
第十条 设立物业管理公司应当经物业管理行政主管部门批准,领取物业管理资质证书后,方可从事物业管理。
外地物业管理公司需在本市从事物业管理活动的,应当申领本市物业管理资质证书,方可从事物业管理。
第十一条 设立物业管理公司必须具备下列资质条件:
(一)有管理建筑面积2万平方米以上房屋或高层楼宇1幢以上的能力;
(二)注册资金不低于人民币10万元;
(三)有固定的办公、经营地点;
(四)各类房产专业管理人员不少于公司在册人员的20%。
第十二条 物业管理公司的权利:
(一)依法制定物业管理范围内的管理办法和制度;
(二)依照有关规定和物业管理合同收取管理、服务费用;
(三)制止物业产权人、使用人违反物业管理规定的行为;
(四)负责选聘各类专业公司承担专项服务;
(五)开展多种经营,提供有偿服务。
物业管理公司的义务:
(一)依法经营,严格按照物业管理合同的规定实施物业管理;
(二)维护物业产权人、使用人的合法权益不受侵害;
(三)实行物业管理的重大措施应当事先提请管委会审议;
(四)接受管委会和物业产权人、使用人的监督;
(五)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在街道办事处(镇)的指导和监督。

第三章 管理内容
第十三条 物业管理公司领取物业管理资质证书后,应当与物业产权人或管委会订立物业管理合同。
物业管理合同应当载明:管理项目、内容、费用、权利和义务、合同期限和违约责任等。
物业管理合同标准文本由市房产管理局会同市工商行政管理局统一制定。
第十四条 新建高层楼宇、住宅片区,在管委会未成立前,房屋建设单位应当与物业管理公司订立物业管理合同。管委会成立后,管委会应当在同等条件下优先聘用原物业管理公司承担本区域的物业管理工作。
第十五条 新建高层楼宇、住宅片区,建设单位应当在交付使用时,向接受管理的物业管理公司提交下列资料:
(一)房屋建设的各项批准文件;
(二)竣工总平面图;
(三)房屋及配套基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
第十六条 建筑结构相连或附属设备设施由若干产权人共有或共同使用的房屋,应当委托同一物业管理公司管理。
物业管理公司不得对产权不明确的房屋实施物业管理。
第十七条 物业管理公司实施物业管理,应当与物业管理范围内的物业使用人订立管理服务合约。
管理服务合约标准文本由市房产管理局统一制定。
第十八条 物业管理公司实施物业管理,应当履行下列职责:
(一)负责房屋及共用部位、共用设备设施的养护、修缮,保证物业的正常使用;
(二)为物业使用人提供保安、清扫保洁等公共服务;
(三)根据物业产权人、使用人的要求,提供各类专项服务和特约服务。
第十九条 物业管理范围内的物业使用人应当遵守下列规定:
(一)不得擅自改变房屋结构、外观和用途;
(二)不得侵占房屋共用庭院和附属用地,以及物业管理范围内的道路和附属设施,不得随意拆除和损坏公用设施;
(三)不得在住宅共用院落、走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品;
(四)不得从事污染环境的生产、经营活动;
(五)不得随意停放车辆;
(六)禁止违章搭建;
(七)禁止在建筑物和构筑物上随意涂写、刻划、张贴;
(八)禁止饲养家禽、家畜。

第四章 管理经费与管理房屋
第二十条 实施物业管理的房屋建设单位、物业产权人应当向市房产管理局一次性缴纳公用部位、公用设备设施维修养护费,专项用于房屋共用部位、共用设备设施维修养护和高层住宅的大型设备更新改造,以及市政公用、园林部门管理范围以外的公用设施、绿地的维修和养护。
第二十一条 物业管理公司实施物业管理需要使用公用部位、公用设备设施维修养护费的,应当经物业管理范围内管委会的同意,向市物业管理行政主管部门提出申请,经审核批准后划拨使用。物业管理公司使用该经费应当接受物业管理行政主管部门和物业管理范围内管委会的监督。

公用部位、公用设备设施维修养护费上交财政,专户存储、专款专用,实行收支两条线管理。费用管理使用办法和收取标准分别由市财政局、市物价局会同有关部门制定,报经有权部门批准后,与本办法同步实施。
第二十二条 新建高层楼宇、住宅片区,房屋建设单位应当按照房屋建筑面积2—4‰的比例提供物业管理用房(最低不少于50平方米,最多不超过120平方米)。物业管理用房以建筑安装工程造价折算充抵房屋建设单位应缴纳的公用部位、公用设备设施维修养护费。物业管理用
房按国家直管公房管理,由物业管理公司按照民用住宅租金标准承租使用,租金纳入公用部位、公用设备设施维修养护费。
已投入使用的高层楼宇、住宅片区,其物业管理用房由产权人提供,物业管理公司按民用住宅租金标准向产权人承租使用。
第二十三条 高层住宅的电梯、水泵、通风、消防等专项设备设施所需的水、电费用由物业使用人承担。
第二十四条 房屋的共用部位发生结构性损坏,其修缮、更新费用由物业产权人按房屋产权面积合理分担。
房屋自用部位、自用设备设施的维修养护费用,由物业产权人承担。
第二十五条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则,根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
物业管理服务收费的具体管理办法由市物价局会同市房产管理局另行制定。

第五章 罚则
第二十六条 有下列行为之一的,由市、区房管机关责令恢复原状:
(一)擅自拆改房屋结构及其设备设施的;
(二)侵占房屋共用庭院和附属用地,以及侵占物业管理范围内道路和附属设施的;
(三)擅自占用房屋共用部位或在住宅楼走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品的。
第二十七条 物业管理公司有下列行为之一的,由市、区房管机关按规定权限予以处罚:
(一)未向房管机关办理资质审批手续从事物业管理的,责令其限期改正,并处以1万元以下罚款;
(二)对产权不明确的房屋实施物业管理的,责令其限期改正。
第二十八条 物业管理公司与物业产权人、使用人发生纠纷应当协商解决,协商解决不成的,应当按照合同约定向仲裁机关申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第二十九条 当事人对房管机关作出的行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。

第六章 附则
第三十条 本办法下列用语含义:
住宅片区,是指连片多、高层住宅建筑面积在2万平方米以上的住宅区。
房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
房屋的共用设备设施,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
高层住宅的大型设备,是指高层住宅建设所配置的电梯、水泵、通风机组、消防设施等。
第三十一条 本市各县国有土地范围内的物业管理参照本办法执行。
第三十二条 本办法由南京市房产管理局负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。



1996年12月23日

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