北京市人民政府关于修改《北京市社会福利企业管理暂行办法》部分条款的决定

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江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市城乡居民最低生活保障办法》的通知

通政规〔2013〕1号



各县（市）、区人民政府，市经济技术开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

　　《南通市城乡居民最低生活保障办法》已经2013年7月25日十四届市政府第16次常务会议讨论通过，现予颁布。



　　南通市人民政府

　　2013年8月7日



南通市城乡居民最低生活保障办法



　　第一章 总则

　　第一条 为保障城乡居民的基本生活，规范最低生活保障工作，根据国家、省有关文件规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 最低生活保障（以下简称“低保”）坚持以下原则：

　　（一）保障居民基本生活；

　　（二）属地管理，应保尽保；

　　（三）公开、公平、公正；

　　（四）政府主导，社会参与，鼓励劳动自立；

　　（五）分类施保，动态管理。

　　第三条 低保工作实行各级人民政府负责制。

　　各级民政部门负责本行政区域内居民低保的管理工作，同级监察、财政、人社、房管、审计、统计、物价、农办等部门按照各自职责做好相关工作。

　　第四条 低保标准分为城市低保标准和农村低保标准。市区（崇川区、港闸区、市经济技术开发区，下同）实行城乡一体的低保标准；各县（市）和通州区根据经济社会发展情况，逐步实行城乡一体的低保标准。

　　户籍所在地为城镇行政区域且实际居住超过6个月以上、无承包土地、不参加农村集体经济收益分配的居民，适用城市低保标准；其他居民适用农村低保标准。

　　第五条 低保标准实行动态调整机制。

　　市区低保标准的调整，由市民政局会同市财政局按照不低于上年度全市城镇居民人均可支配收入20%的比例，结合区域最低工资标准、价格总水平和城乡统筹政策等提出方案，报市政府批准后公布执行。

　　各县（市）和通州区低保标准的调整，由县级政府组织民政、财政等部门实施，并报市政府备案。

　　第六条 低保办理按照居民申请，乡镇政府（街道办事处）受理、审核，县（市）、区民政部门审批、决定的程序实施。

　　村（居）民委员会受乡镇政府（街道办事处）委托，可以承担相应的低保日常服务工作。

　　第七条 低保资金由县（市）、区民政部门根据实际需要按年度编制资金计划，报同级财政部门审查后列入财政预算；财政部门按照规定及时足额拨付，确保资金到位。

　　各级民政、财政部门建立低保工作绩效评价制度，引导低保工作规范化、精细化管理。

　　第八条 市政府建立社会救助联席会议制度，统筹做好低保与其他社会救助政策的协调发展和有效衔接，完善信息共享机制，督导推进社会救助体系建设。

　　第二章 保障对象

　　第九条 持有当地户籍的城乡居民，凡共同生活的家庭成员人均收入低于当地低保标准，且家庭财产状况符合当地政府规定条件的，均有权申请低保。

　　第十条 共同生活的家庭成员是指具有法定赡（抚、扶）养关系并且长期共同生活（含长期或者阶段性在外务工）的成员。具体包括：

　　（一）配偶；

　　（二）父母与子女（养子女、继子女、非婚生子女）；

　　（三）祖父母、外祖父母与父母双亡的未成年孙子女、外孙子女；

　　（四）孙子女、外孙子女与子女死亡的祖父母、外祖父母；

　　（五）兄、姐与父母双亡或者父母无能力抚养的未成年弟、妹；

　　（六）其他经县级以上民政部门认定的共同生活的成员。

　　存在法定赡（抚、扶）养关系并且长期共同生活的分户家庭，视为共同生活的家庭成员。

　　本人户口已迁出但仍由其家庭供养的全日制在校就读学生，视为共同生活的家庭成员。

　　第十一条 下列人员不计入共同生活的家庭成员：

　　（一）连续三年（含）以上脱离家庭而独立生活的宗教教职人员；

　　（二）在监狱、劳动教养场所内服刑、劳动教养的人员（经司法行政部门认定的社区服刑人员除外）；

　　（三）省民政部门认定的其他人员。

　　第十二条 家庭成员人均收入是指家庭收入除以共同生活的家庭成员人数所得到的平均数。家庭收入是指共同生活的家庭成员在规定期限内的全部可支配收入或者纯收入，包括扣除缴纳的个人所得税及个人按规定缴纳的社会保障性支出后的工资性收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等现金和实物收入。

　　家庭财产是指家庭成员拥有的全部动产和不动产，包括：银行存款、有价证券、机动车辆、船舶、大型农机具、房屋、债权及其他财产。

　　第十三条 有下列情形之一的，不得享受低保：

　　（一）实际生活水平明显高于当地低保标准的家庭：

　　1.拥有汽车（残疾人用于功能性补偿代步且未用于客货运营的除外）或者大型农机具的家庭；

　　2.雇佣他人从事各种经营性活动的家庭；

　　3.自费安排家庭成员择校就读或者出国留学的家庭；

　　4.具有有价证券买卖或者其他投资行为的家庭；

　　5.非因动迁原因，拥有两套以上产权住房且住房总面积超过当地住房保障标准面积两倍的家庭；

　　6.非因动迁原因，申请低保之前一年内或者享受低保期间，购买商品房或者超过标准面积的经济适用房的家庭；

　　7.申请低保之前一年内或者享受低保期间，兴建或者购买非居住用房的家庭；

　　8.申请低保之前一年内或者享受低保期间，高标准装修住房且装修费用明显高于当地低保标准的家庭；

　　9.家庭人均金融资产超过当地月低保标准12倍的家庭；

　　10.家庭成员购置贵重首饰，或者享用高档烟酒等非生活必需品，以及参加高消费娱乐休闲活动的；

　　11.申请低保之前一年内或者享受低保期间，家中购买单件价值超过当地月低保标准10倍以上非生活必需品的；

　　12.其他实际支出（不含医疗）明显高于当地低保标准的家庭。

　　（二）拒绝配合低保工作部门对申请者家庭状况（包括赡养、抚养、扶养对象家庭状况）进行调查，致使无法准确核实人员、收入、财产的家庭；

　　（三）故意隐瞒家庭真实收入、财产、人口变动等情况，或者提供虚假申请材料、虚假证明的家庭；

　　（四）通过离婚、赠予、转让等方式放弃自己应得财产、份额，或者放弃法定应得赡（抚、扶）养费和其他合法资产及收入的家庭；

　　（五）法定赡（抚、扶）养人有赡（抚、扶）养能力，但未依法履行义务，致使申请人未获得赡（抚、扶）养权益的家庭；

　　（六）人为闲置承包土地的家庭；

　　（七）在法定劳动年龄段内有劳动能力者，无正当理由拒绝就业或者从事生产劳动的家庭；

　　（八）参与赌博、卖淫、嫖娼、吸毒、偷窃、诈骗、非法组织等违法活动经教育、警示而不悔改的人员；

　　（九）农村五保供养对象、城市“三无”老人和孤儿；

　　（十）非因在外务工及其他特殊原因，申请低保之前或者享受低保期间，在本市以外地区居住半年以上的居民；

　　（十一）在监狱、劳动教养场所内服刑、劳动教养的人员（经司法行政部门认定的社区服刑人员除外）；

　　（十二）当地政府规定不得享受低保的其他情形。

　　第三章申请和受理

　　第十四条 申请低保应当以家庭为单位，由户主或者其代理人以户主的名义向户籍所在地乡镇政府（街道办事处）提出书面申请。

　　受申请人委托，村（居）民委员会可以代其向户籍所在地乡镇政府（街道办事处）提交低保书面申请及相关材料。

　　第十五条 申请人有下列情况之一的，可以单独提出申请：

　　（一）困难家庭中丧失劳动能力且单独立户的成年重度残疾人；

　　（二）脱离家庭、在宗教场所居住三年（含）以上的生活困难的宗教教职人员。

　　第十六条 申请人提出申请时，应当履行下列义务：

　　（一）书面声明家庭收入和财产状况；

　　（二）履行授权低保工作部门核查家庭收入和财产状况的相关手续；

　　（三）如实提供以下材料的原件及复印件：户口本、身份证、婚姻状况证明、疾病证明、残疾证、房产证、房屋租赁协议、土地承包经营证明、就业收入材料；失业人员应当提供户籍所在地乡镇（街道）以上人力资源社会保障机构出具的就业失业登记证、培训和推荐就业记录材料；其他需要提供的有关材料。

　　第十七条 申请低保时，申请人与低保经办人员和村（居）民委员会成员有近亲属关系的，应当如实申明。

　　对已受理的低保经办人员和村（居）民委员会成员近亲属的低保申请，乡镇政府（街道办事处）应当进行单独登记。

　　低保经办人员是指涉及具体办理和分管低保受理、审核（包括家庭经济状况调查）、审批等事项的县（市）、区民政部门及乡镇政府（街道办事处）工作人员。

　　近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

　　第十八条 乡镇政府（街道办事处）对申请人提交的申请材料进行审查，根据材料审查和信息核对情况，作出相应处理：

　　（一）申请人提供的申请材料齐全、符合要求的，应当受理申请，并且向申请人出具书面受理通知书。

　　（二）申请人提供的申请材料不齐全或者不符合要求的，应当一次性告知申请人或者其代理人需要补齐所有规定材料；不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

　　（三）申请人明显不符合低保条件的，应当当场告知申请人不予受理，并且说明理由。

　　第十九条 农村地区可以实行定期集中受理。

　　第四章审查和审批

　　第二十条 乡镇政府（街道办事处）应当自受理申请之日起10个工作日内，在村（居）民委员会协助下，对申请人家庭经济状况和实际生活情况逐一进行调查核实。调查覆盖面应当达到100%，每组调查人员不得少于2人。

　　第二十一条 调查申请人家庭经济状况和实际生活状况，可以采取以下方式：

　　（一）入户调查。核实家庭收入、财产情况和吃、穿、住、用等实际生活状况，了解其申请信息的真实性和完整性。入户调查结束后，调查人员应当填写家庭经济状况核查表，并由调查人员和申请人（被调查人）分别签字。

　　（二）邻里访问。走访申请人所在居（村）委会和街坊邻居，了解申请对象家庭收入、财产和实际生活状况。

　　（三）信函索证。通过信函至申请对象从业单位或者有关部门（机构）索取有关证明材料。

　　（四）行业评估。以县（市）、区为单位，由民政部门会同相关部门对城乡人力资源市场和收入情况进行调查，经过合理评估，制定当地行业收入基本标准，并且按年进行调整。

　　（五）支出推算。根据家庭消费支出，推算其家庭收入情况和实际生活水平。

　　（六）信息核对。通过户籍管理、社会保险、住房公积金管理、房产管理、车船管理、工商、税务、金融等部门和机构的信息管理系统，对低保申请家庭的户籍、车船、住房、社会保险、养老金、存款、证券、个体经营、住房公积金等收入和财产信息进行核对，并根据信息核对情况，对申请人家庭经济状况声明的真实性和完整性提出意见。

　　家庭经济核查的具体标准，按国家、省规定执行。

　　第二十二条 家庭经济状况调查结束后，乡镇政府（街道办事处）应当在5个工作日内，在村（居）民委员会的协助下，以村（居）为单位对申请人家庭经济状况调查结果的客观性、真实性进行民主评议。

　　第二十三条 民主评议由乡镇政府（街道办事处）工作人员、村（居）委会成员、熟悉申请人家庭情况的党员代表、村（居）民代表等参加，总人数不得少于15人。村（居）民代表人数不得少于参加评议总人数的三分之二。

　　县（市）、区民政部门可以派人参加民主评议。

　　民主评议的程序按国家、省规定执行。

　　第二十四条 对民主评议争议较大的低保申请，乡镇政府（街道办事处）应当重新组织家庭经济状况调查核实。

　　第二十五条 民主评议结束后，乡镇政府（街道办事处）应当对申请家庭是否给予低保提出意见并进行公示，公示期为7天。对于群众有异议的，应当再次调查核实并且重新公示。

　　第二十六条 乡镇政府（街道办事处）应当在受理申请之日起15个工作日内（不含公示时间），将审核意见连同申请人材料一并报送县（市）、区民政部门审批。情况较为复杂的，可以适当延长审核期限，但是延长期限最多不超过15个工作日。

　　第二十七条 县（市）、区民政部门应当对乡镇政府（街道办事处）报送的材料进行审查，并且按照不低于30%的比例进行入户抽查。

　　对单独登记的低保经办人员和村（居）民委员会成员近亲属的低保申请，以及有疑问、有举报或者其他需要重点调查的低保申请，县（市）、区民政部门应当全部入户调查。

　　第二十八条 县（市）、区民政部门应当在接到乡镇政府（街道办事处）审核意见之日起10个工作日内（不含公示时间）办结审批手续。情况较为复杂的，可以适当延长审批期限，但是延长期限最多不超过10个工作日。

　　经审核调查后拟予批准的，应当通知乡镇政府（街道办事处）在申请人家庭常住地所在社区或者自然村（组）公示，公示期为7天。公示期满无异议的，作出书面批准决定，发放低保证；有异议的，县（市）、区民政部门应当会同乡镇政府（街道办事处）对申请人家庭收入和财产状况作进一步核查，在20个工作日内根据核查结果做出批准或者不予批准的决定，并对拟批准的申请重新公示。

　　不符合条件、不予批准的，应当在作出审批决定3日内，通过乡镇政府（街道办事处）书面告知申请人或者其代理人并说明理由。申请材料及书面通知备案保存。

　　第二十九条 重大、疑难、复杂低保审批事项，应经县（市）、区民政部门领导集体研究，记录存档。

　　第五章 资金发放和管理

　　第三十条 低保金额按照低保家庭人均收入低于当地低保标准之间的差额确定。

　　第三十一条 低保家庭中的特定对象，其本人可以增发一定数额的保障金；同时符合两项以上救助条件和标准的对象，按照就高原则核定保障金，但不重复享受：

　　（一）低保家庭中有下列特定情形之一的对象，其本人每月增发不低于当地低保标准10％的保障金：

　　1. 老年人；

　　2. 未成年人；

　　3. 单独生活的居民；

　　4. 归侨居民；

　　5. 少数民族居民。

　　（二）低保家庭中持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，其本人每月增发当地低保标准20％的保障金。

　　低保家庭中属一级、二级肢体残疾、智力残疾、精神残疾、盲视力残疾的重度残疾人，其本人每月按照当地低保标准的120%发放保障金。

　　（三）低保家庭中经当地二级甲等以上医院认定患有癌症、尿毒症、白血病、肾移植、艾滋病等大重病的人员，其本人每月按照当地低保标准的120%发放保障金。

　　（四）低保家庭中的军转干部，已故原工商业者无工作的配偶，以及家庭人均收入高于当地低保标准且低于低保标准1.5倍的艾滋病患者，分别按照省有关规定执行。

　　第三十二条 城市居民低保金按月发放，每月10日前发放到户；农村居民低保金按月发放或者按季于每季度首月发放，每月或者每季度初10日前发放到户。低保金从低保批准的当月起计发。

　　第三十三条 县（市）、区民政部门核定低保对象发放名单和补助金额，同级财政部门审核后采取国库集中支付方式，委托金融机构直接发放到低保家庭成员的账户。

　　对于家庭成员行动不便或者无行为能力的低保家庭，可以采取协议委托、上门服务等方式发放低保金，并且完善签领凭证，存档备查。协议委托人不得截留、克扣、拖延、挪用低保金。

　　第三十四条 县（市）、区财政部门应当将有关财政政策、资金安排、资金拨付、绩效管理等情况及时通报同级民政部门，民政部门应当将低保政策、低保人数、动态管理等情况及时通报同级财政部门，并且做好定期对账工作。

　　第三十五条 低保资金实行专账管理，专款专用，严禁用于发放工资、业务支出等非低保类支出，也不得用于平衡当地财政预算等。

　　发放低保金时，不得抵扣低保对象的欠款、缴款、贷款等，不得替支其他救助项目款项。

　　低保金的拨付及发放，应当手续完备、账册齐全，接受上级主管部门检查和审计部门监督。

　　第六章 日常管理

　　第三十六条 低保工作实行动态管理。乡镇政府（街道办事处）应当对低保家庭进行定期复核：

　　（一）对于家庭成员中有重病、重残人员并且收入基本无变化的低保家庭，每年复核一次；

　　（二）对于短期内收入变化不大的低保家庭，每半年复核一次；

　　（三）对于收入来源不固定、成员有劳动能力和劳动条件的低保家庭，原则上城市按月、农村按季复核一次。

　　第三十七条 县（市）、区民政部门应当根据乡镇政府（街道办事处）上报的变更材料，及时作出低保金增发、减发或者停发的审批决定，在作出审批决定的当月书面通知低保对象，并且说明理由。

　　对停发低保金的家庭，应当收回并注销低保证；对通过定期复核的低保家庭，应当在其低保证上加盖审验合格印章。

　　第三十八条 县（市）、区民政部门应当建立随机抽查制度，每年抽查数量不少于低保家庭总数的20%。

　　第三十九条 县（市）、区民政部门应当就低保对象的家庭成员、收入情况、保障金额等在其家庭常住地长期公示。公示中应当注意保护低保对象的个人隐私，不得公开与低保无关的信息。

　　第四十条 因灵活就业、自谋职业或者自主创业使家庭人均收入达到或者高于当地低保标准，并且主动申报退保的，可以采取缓退方式退出低保，鼓励低保对象实现劳动自立。即家庭人均收入达到或者高于当地低保标准、低于当地低保标准2倍的，自收入发生变动起的3个月内保留原低保待遇，第4个月退出低保。

　　第四十一条 在法定劳动年龄段内有劳动能力但尚未就业的低保对象，应当接受公共就业服务机构提供的技能培训和职业介绍服务。拒绝接受职业介绍并且未自行求职就业达6个月以上，或者连续3次拒绝接受公共就业服务机构提供职业介绍的，其低保金处理按省相关规定执行。

　　第四十二条 在法定劳动年龄段内有劳动能力的低保对象，应当按照当地乡镇政府（街道办事处）或者村（居）民委员会的要求参加公益性劳动。连续2次或者累计4次无正当理由不参加公益性劳动的，其低保金处理按省相关规定执行。

　　第四十三条 健全低保档案管理制度，县（市）、区民政部门和乡镇政府（街道办事处）分别对居民低保工作资料归类、建档。

　　第四十四条 经救助申请人及其家庭成员授权，公安、人力资源社会保障、房产管理、城乡建设、金融、保险、工商、税务、住房公积金等部门和机构，应当根据有关规定和低保等社会救助对象认定工作需要，及时向民政部门提供户籍、机动车、就业、保障、住房、存款、证券、个体工商户、纳税、公积金等方面的信息。

　　市、县两级民政部门建立跨部门、多层次、信息共享的救助申请家庭经济状况核对机制，健全完善工作机构和信息核对平台，确保低保等社会救助对象的准确、高效、公正认定。

　　第四十五条 县（市）、区民政部门及乡镇政府（街道办事处）应当公开低保监督、咨询电话，主动接受社会和群众咨询、投诉、举报，接受社会监督。对接到的实名举报，应当逐一核查，及时向举报人反馈核查结果，同时应当对实名举报人的信息予以保密。

　　监察、审计部门要加强对低保办理工作的监督和审计。

　　第七章 法律责任

　　第四十六条 从事低保工作的人员有下列行为之一的，由其主管部门给予批评教育；情节严重的，由其主管部门或者监察机关给予行政处分或者解聘；构成犯罪的，移交司法部门依法追究法律责任：

　　（一）未在规定时间内完成审核、审批工作；

　　（二）无故阻碍、拒绝受理居民低保申请，对符合低保条件的申请不审核、不上报、不审批；

　　（三）在低保审核审批工作中弄虚作假；

　　（四）收受申请低保人员的财物；

　　（五）贪污、挪用、冒领、扣压、分摊、拖欠低保金。

　　第四十七条 申请低保的家庭采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取低保的，由县（市）、区民政部门或者乡镇政府（街道办事处）给予批评教育。

　　对不符合低保条件的家庭予以清退，停止发放低保金。冒领款物退交之前，不再受理其低保申请。对仍符合低保条件的家庭，其之前多领取的低保金，在之后的保障期内逐月扣除一定数额，直至扣满为止。构成犯罪的，移交司法部门依法追究法律责任。

　　对无理取闹，采取威胁手段强行索要低保待遇的人员，公安机关要给予批评教育直至相关处罚。

　　第四十八条 对民政部门不批准享受低保或者减发、停发低保金决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第八章 附则

　　第四十九条 其它救助的审批流程，暂无明确规定的，可参照本办法执行。

　　第五十条 各县（市）、区可根据本办法制定实施细则。

　　第五十一条 本办法自2013年9月10日起施行，原《南通市城市居民最低生活保障办法》（通政发〔2000〕198号）、《南通市农村村民最低生活保障办法》（通政发〔2003〕65号）同时废止。





为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com