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二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 13:00:57  浏览:9108   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

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党世强律师电话:13791987812



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正确的观点、缺憾的论证

——评郝铁川先生《中国依法治国的渐进性》一文

李龙* 黄锫**



内容提要:本文认为郝铁川先生《中国依法治国的渐进性》一文的论点是正确的,但是论证过程中存在的缺憾使该论点所质有的说服力有所削减,且文中三个论据——“穷国无法治”、“愚昧无法治”、“乱世无法治”——显得有些偏激的表述方式不但催生了对表述内容本身的怀疑,而且存在被人误解以至利用的危险,进而无意间隐含了颠覆法治的力量。

关键词:法治 穷国无法治 愚昧无法治 乱世无法治




法治(依法治国)[1]当为时下法学界最为热门的话题之一,这主要是因社会经济的发展对制度秩序的渴求以及中国法学界同仁对这种渴求的回应而发生。回应中因人而异必然存在不同的观点和学说,也表现出各种各样的心态,其中有些情绪不免激进偏颇。《法学研究》2003年第6期刊发了郝铁川先生《中国依法治国的渐进性》一文(以下简称“郝文”),文中对在回应声中存在的急躁情绪进行了分析和批驳。该文以三个决然性结论——“穷国无法治”、“愚昧无法治”、“乱世无法治”——为大前提,以我国的经济水平、文化素质和社会稳定状况三个方面的欠缺为小前提,并辅以大量的量化实证数据,推断出我国法治建设进程应当渐进的结论。单从其论点看来,其内涵应说是无可厚非,正所谓不积跬步,无以至千里;不积小流,无以成江海,中国法治进程的确不能一口气吃成胖子,不能翻演经济“大跃进”的闹剧。然而,玉亦有瑕疵,郝文论证过程中存在的缺憾使文中论点质有的说服力有所削减,且论证的三个大前提显得有些偏激的表述方式不但催生了对表述内容本身的怀疑,而且存在被人误解以至利用的危险,进而无意间隐含了颠覆法治的力量。以下本文将就郝文中所存在的一些缺憾以及中国法治的渐进性问题作一抛砖引玉的探讨。



讨论“法治”相关命题必须明确的一个前设是:什么是“法治”?这一前设的明确是讨论的基础,否则之后的论述就会如空中楼阁,水中浮萍,失去了对象所指,也失去了讨论的意义所在。

郝文在切入论证之前并没有集中笔力明确界定中国依法治国的具体所指,而只是从正文中零碎的提及:如在文章第(一)部分开头说道:“法律不同于道德的一大特点,就是前者的实现比后者需要更多的经济成本。因此,极言之,穷国无法治”。从前后的逻辑关系看来,郝文此处将“法治”视为“法律的实现”,这就类似于纯粹法学派创始人凯尔森所认为的:“法治原则并不保证政府统治之下的个人的自由,亦即创造法律与应用法律这两种职能之间的关系;它的目的是使后者与前者相一致。”[2]因此似可将其归属于实证主义法学的法治观点,偏向于形式主义法治。然而,在郝文第(三)部分写到“极而言之,乱世无法治(无正常的,以保障人权为核心的法治)……”。推敲看来,这里认为“正常的法治”是以“保障人权”为核心的,这又可以归纳到自然法学性质的法治观点,偏向于实质主义法治。在同一文章中前后跳跃式出现两个具有不同价值趋向甚至在一定意义上相互排斥的法治概念,这不能不说会对论证的逻辑连贯性产生负面的影响。特别在我国目前转轨时期,法治建设刚刚开始步入轨道,千头万绪纠织在其中,“依法治国”虽然在政治层面上已经被确立,但实际上对于具体的含义还没有达成共识,发展的方向还没有完全的清晰和明确。因此,在具体论述中国的“依法治国”是否渐进时,如果没有对这个概念本身的事先明确,那么是否会陷入一种喃喃自语的尴尬处境呢?

进一步说,对于法治含义理解的不同甚至会导致对论证意义的摧毁。比如,在王人博的研究中,发现其实中国古代法家的思想已经可以给我们提供一个最低限度的法治标准了[3],夏勇的研究也发现法家的法制思想在一定程度上与英国实证主义法学家拉兹(J.Raz)的法治观点有相似之处[4],高鸿钧则将古中国秦朝在法家思想影响下建立的法律秩序称为“非民主的实质法治”[5],认为“在非民主体制下,虽然有超越法律之上的权威,但是,只要这些权威的意志通过法律予以确认和推行,这种秩序便是法治”[6]。那么,如果从这种意义上来理解法治,法家的法制也是“依法治国”可能的一个发展方向,这当然不是我们所愿。此外,德裔法学家弗里德曼还认为“法治”是指:“‘公共秩序的存在’。它的意思是通过法律指挥的各种工具和渠道而运行的有组织的政府。在这一意义上,所有现代社会,法西斯国家、社会主义国家和自由主义国家,都处在法治之下。”[7]按照这种理解,那我国的法治水平早在千年以前就已经达到很高的境界,并且一直以来都是法治国家,我们根本就没有必要谈论建设法治的进程到底应该是渐进的还是一步登天诸如此类问题了,因为这样理解法治的话我国已经是一个完全的法治国家了——这显然是荒谬的。对于中国法治建设中隐含的这种歧途是比较容易明了的,此处提及仅仅是为了强调确定论证概念的含义对于论证的重要性。

法治概念泊来自西邦,稍细查之,它在其本源处也是支流纵横、交错密布的:从具体制度形态角度粗略划分大致就有英国的“法律之治”(rule of law)和德国的“法治国”(Rechtsstaat)两大类型[8],如果具体到各个国家考察又会发现相互之间的制度设置琳琅满目,不一而足;从学术观点角度粗略考察大致就有“形式主义法治观”、“实质主义法治观”和“统和与超越法治观”三种类型[9],在每一种类型中更可发现各帮各派观点林林总总,层出不穷。更有甚者,同个学术派别之内,具体到某个特定的学者,其关于法治究竟指什么的认识也会有前后承转变化之处[10]。在我国,现代意义上的“法治”初显始于清末[11],后为战争与革命阻,曲进在新中国初,断档于文革,复苏自拨乱反正,起步发展至今,这一曲折的过程反映了中国作为一个独具特色的文明古国接受异质外来文化的痛苦与挣扎,在这种痛苦与挣扎中,法治之中的异质基因被本土基因所吸收,本土基因由于法治的引入得到改造,双方在矛盾、磨砺中不断发生发展变化,形成“我不是原来的我,你也不是原来的你”以及“我中有你,你中有我”的混沌局面。在此情形下,关于法治是什么?我们应该建设什么样的法治?就成为最错综的疑问之一,上世纪末20年内发生的两次有关“人治与法治”的大讨论都与这个问题紧密关联[12]。然而,观点学说以及实践的差异不能成为具体论证法治相关问题时缺失“法治指什么”这一论证前设的借口,恰恰相反,正是因为对法治理解的多样性,才更有理由必须在具体论证过程中明确立足点所在,避免在论证过程中打迷踪拳,令人摸不着头脑。

那么我们应该在什么样的法治含义范围内讨论中国“依法治国”的渐进性?我们认为,简单的定义,法治是一种的理想社会秩序。具而言之:

第一:在这种理想的秩序中,以“法律”[13]作为形成、维持、恢复秩序的主要手段。秩序是人类有序化的社会组织形式和生活方式,可以分为自然演进形成的和人为建构形成的两种主要方式。法治作为一种理想的秩序是以“法律”作为形成的主要手段,其他与法治并列的秩序选择包括以超自然神灵的权威作为形成秩序主要手段的“神治”,以具有超凡人格魅力的一人或数人的意志和行为作为形成秩序主要手段的“人治”,以血缘社会中自然形成的不成文的道德规范作为形成秩序主要手段的“德治”。

第二:在这种理想秩序中,即定的法律得到普遍的遵从、特别是权力的服从。所谓“普遍遵从”包括了权利义务拥有者的遵从,也包括了权力职责拥有者的遵从。其中后者尤其显得重要,富勒(L.Fuller)法治八原则中最后一条原则:“官方行动和法律的一致性”,也就是同一性(congruence)指的正是这个意思。他认为在法治八原则中,这一原则是最复杂而且也是最关键的,指出“法治的实质必然是:在对公民发生作用时(如将他投入监牢或宣布他主张有产权的证件无效),政府应忠实地运用曾宣布是应由公民遵守并决定其权利和义务的规则。如果法治不是指这个意思,那就什么意思也没有。”[14]拉兹(J.Raz)则认为虽然广义上的法治指一切人都服从法律并受法律的统治。但是按照政治法律理论,法治应仅指政府应该由法律来统治并服从法律[15],可见他对权力职责拥有者守法之于法治的重要意义的重视。

第三:在这种理想的秩序中,人们所遵从的法律本身是制定良好的法律。何谓“制定良好”,也就是法律是否“制定良好”的判断标准是什么?这个问题是形式法治论与实质法治论争论的焦点所在,也是自然法学与实证法学争论的焦点之一。形式法治论一般认为判断良好法律的标准在于制定法本身。如富勒(L.Fuller)所主张的法治八原则:法应具有一般性;法应公布;法不应溯及即往;法应明确;法不应自相矛盾;法不应要求不可能实现之事;法应稳定;官方的行为应于宣布的法律保持一致。其中前七条原则都是限于对法律本身性质的考察,富勒本人也承认他所说的法治原则主要是指法律的“内在道德”[16],也可以称之为“程序自然法”,而不是“实体自然法”,“实体自然法”指的就是实在法之外的包含公平、正义、民众的认同等内容的实质性价值标准[17]。实质法治论是作为弥补形式法治论的缺陷而出现的,它认为除了根据法律本身的属性来判断法律的优劣之外,还必须引入法律之外的判断标准,比如公平、正义、人权等价值标准。如1956年《德里宣言》(Declaration of Delhi)在继承1955年《雅典决议》(Act of Athens)所提出的“能动的法治概念”的基础上[18],认为“在自由社会里”,法治“不仅保障和促进个人的公民与政治权利,且应确保个人合法期望与尊严得以实现的社会、经济、教育和文化条件。”[19]应如何在这两种观点中进行取舍呢?我们认为,法律是否“制定良好”的判断标准应有两个层次:

层次一:制定的法律首先必须符合明确、稳定、公开、可行、不溯及即往、不自相矛盾六个形式品格。这六个法律的形式品格是法律可行性的前提。

层次二:制定的法律本身的合法性来源于它的合宪性,也就是符合宪法的规定(实体的和程序的),在这个意义上,宪治是法治的最高形态,因此,违宪审查机制建立和健全作为实现“法之合法性”的必备要件由为显的必要。值得强调的是,在此并没有引入法律之外的价值标准来判断,这是因为考虑到现代社会价值多元化倾向使得价值的普遍认同难度加大,即使有一种词语表述能够得到普遍的认同,但对于其中具体含义的理解也仍然是多纬度的。不过随之而来的问题是,应该如何保证宪法的“合法性”呢?这就必须引入“民主”这个概念,只有在真正民主制度下(选举制度,多数表决制度,尊重少数意见原则,最广泛的社会利益团体的互动)产生的宪法才能获得其“合法性”。换句话说,民主为宪法(进而为法治)提供了正当性的基础[20]。

第四:在这种理想的秩序中,还必须存在着健全的法律执行机构和司法判断机制。法律执行机构的任务是按照规定的程序执行法律,其中不可避免存在的行政自由裁量权应通过正当程序要件加以控制。司法判断机制是在两造对抗的情形下对违反法律规定的是非断定,无论是平等主体间的纠纷还是不平等主体间的纠纷,任何利益受影响者都应有途径通过司法审查的途径加以解决,并且这种途径是能够尽量的省时省费。由于司法判断的结论往往会不利于其中一方,影响其利益的存在状态,因此判断者以中立的地位、不偏不倚的姿态作出判断是吸收失利一方不满情绪的主要形式。这种中立地位既表现在法院外部的独立地位和姿态上,也表现在法院内部法官个人判断作出的自主程度之上,由此司法独立就成为健全司法判断机制的主要标志。同时还应通过培养健全成熟的法律职业家共同体作为辅助司法活动以及纠正司法偏差的重要力量[21]。

需要特别强调的是,这种秩序是“理想的”。“理想的”表述说明对“法治”的择优而录,也就是说在多种秩序选择中意识到“法治”之优或是意识到其“害”之轻,这为我们的实践追求提供了必要性的前提。分析实证主义法学的代表拉兹(J.Raz)将“法治”看作是法律制度的一种重要品德[22],新自然法学派代表菲尼斯(John Finnis)将法治视为使法律制度在法律上处于的“良好状态”[23]都与此层意思曲径相通。称其为“理想的”还说明“法治”在现实中尚未实现或者并未完全实现,这为理论构建提供了可能性的前提,也为讨论实现过程的渐进或跃进提供了选择的余地。在这一层意义上,拉兹所持的完全符合“法治”之不可能性观点[24]以及富勒(L.Fuller)所认为的由于法律与道德的一致性,任何一种法律制度都必然与“法治”部分相符的观点[25]都可以在这一表述中得到体现。

特别需要指出的是:法治是一种理想的完美的秩序,根据以上几个标准,在现代社会中任何一个国家的秩序都或多或少的体现了法治的某个或某几个方面,同时又没有任何一个国家的秩序绝对完全的符合上述法治秩序的标准。因此,我们对法治的感受存在于对法治的追求过程当中,它好比绝对真理一样或许永远无法被完全的实现,但是我们总是在无限的接近它,并且于此同时获得一个又一个的相对法治。法治对于我们来说只是一个“度”的问题,我们努力的方向是使这个“度”向上行而不是相反。



(一)关于“穷国无法治”

郝文认为,“一个国家法治水平的高低说到底是由社会的经济发展水平决定的……”,“极而言之,穷国无法治”,同时举出了较为详实的资料证明我国以人均GDP计算来看,尚处在全部五个档次中倒数第二的位置。同时,郝文还认为地方法治水平的高低主要依赖地方财政的支持,而我国由于东西部经济发展水平较大,随之法治发展的水平也有很大的差距,这就会导致中国实现法治的过程要慢慢来,并且还具体说明实现的时间在2090年或2090年之后。此外,经济现代化的实现要比法治现代化的实现容易,法治现代化的实现还要受制于本国特殊的政治制度和文化战略,协调各方的关系是史无前例是课程,需要慢慢探索,因此中国法治建设的道路是独特的,渐进的。

泰州市人民政府关于印发泰州市社会保障卡管理办法(试行)的通知

江苏省泰州市人民政府


关于印发泰州市社会保障卡管理办法(试行)的通知

泰政发(2006)187


各市(区)人民政府,市各有关部门(单位):
现将《泰州市社会保障卡管理办法(试行)》印发给你们,希遵照执行。



二○○六年十二月十五日





泰州市社会保障卡管理办法(试行)

第一条 为方便本市劳动者办理个人社会保险事务,规范社会保障卡的制作、发行、应用和管理,推动劳动保障事务的信息化管理,维护持卡人的合法权益,根据国家劳动和社会保障部《关于进一步加快劳动保障信息系统建设的通知》(劳社部发〔2002〕22号)文件精神,结合实际,制定本办法。
第二条 本办法所称社会保障卡是指由劳动保障部门发行、通过市社会保障信息系统和金融系统支持,主要用于持卡人办理劳动就业、社会保险、金融服务等事务的多功能智能卡。
第三条 本市行政区域内社会保障卡基础信息系统的建设、管理,卡的申领、制作、发放、使用及其相关的管理活动,适用本办法。
第四条 市劳动和社会保障局负责全市社会保障卡的管理工作。
市社会保障卡管理服务机构(以下简称卡管理机构)具体负责社会保障卡基础信息系统的建设、运行、维护和安全,以及社会保障卡制作和发放的组织管理工作。
市发展改革、公安、财政、卫生、民政、地税、信息产业、人行、银监等部门,协同做好相关工作。
各市(区)劳动和社会保障局、各乡镇(街道)劳动保障服务所,应当协助做好本区域内社会保障卡信息系统的管理,以及所辖区域内单位、个人信息采集和社会保障卡的发放工作。
相关金融机构负责社会保障卡金融业务的管理和服务。
第五条 社会保障卡具有以下主要功能:
(一)记录功能:记录持卡人的基础信息和相关业务信息;
(二)凭证功能:持卡人通过联机或脱机办理个人相关事务;
(三)查询功能:持卡人通过社会保障卡服务网点的读卡设备,查询持卡人本人的基础信息和养老、失业、医疗保险等方面的信息;
(四)金融功能:通过金融机构营业网点办理相关事务。
第六条 市劳动和社会保障局会同有关部门,遵循保障公民权益、维护公共利益、服务和方便市民的原则,确定面向市民信息采集的内容、项目。
卡管理机构统一组织具体信息的采集工作。卡管理机构所采集的信息,只用于持卡人办理个人相关社会事务和政府办理行政管理事务。职工办理退休时,出生时间的认定,按国家相关规定执行。
第七条 社会保障卡由卡管理机构按照劳动和社会保障部卡标准和中国人民银行制定的人民币银行卡技术标准统一制作。
第八条 本市从业人员、失业人员和离退休人员,均可由本人到户口所在地或工作单位所属的乡镇(街道)劳动保障所申领社会保障卡。
申领社会保障卡必须履行下列手续:
(一)填写《泰州市社会保障卡申领登记表》;
(二)交验居民身份证和居民户口簿或者户籍证明;
(三)外来从业人员提供相关工作证明和暂住证;
(四)到指定地点提供个人头像和指纹图像信息。
第九条 卡管理机构应当自受理申请之日起30日内发放社会保障卡。
第十条 卡管理机构应当在公示的社会保障卡使用指南中明确具体使用范围和使用办法。
社会保障卡的有效使用期限为10年。
第十一条 社会保障卡有效使用期届满一个月前,卡管理机构应当提示持卡人及时办理换领手续。持卡人可以到指定网点申请换领。
第十二条 社会保障卡卡面污损、残缺不能辨认,或者不能在读卡设备上读写的,持卡人可以向指定网点申请换领。
社会保障卡存在质量问题的,由卡管理机构负责免费更换;属于持卡人使用不当造成损坏的,由持卡人承担换领费用。
第十三条 社会保障卡发生丢失的,持卡人应当及时挂失。卡管理机构应当在接到挂失信息后及时冻结该卡的使用。
持卡人在挂失后找回社会保障卡的,可以办理解除挂失手续。
第十四条 社会保障卡发生丢失并在办理书面挂失手续后,持卡人可以向指定网点申请补领。
第十五条 换领或者补领社会保障卡的,卡管理机构应当自受理申请之日起7个工作日内完成换发或者补发工作。
第十六条 持卡人在社会保障卡丢失和补领期间,各相关业务部门应当采取补救措施,保证持卡人办理个人相关劳动保障事务的基本需求。具体补救措施另行制定。
第十七条 持卡人因死亡、失踪等原因被公安部门注销户籍的,相关单位或人员须代为办理社会保障卡的注销手续。持卡人因劳动保障关系调出本市的,需办理社会保障卡的注销等相关手续。
第十八条 社会保障卡的工本费及相关费用,按物价部门核定标准执行。
第十九条 持卡人对社会保障卡的申领、发放和使用发生争议的,可以向市劳动和社会保障局提出申诉,也可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
第二十条 卡管理机构根据系统安全的需要和国家有关规定,会同有关部门制定系统安全守则,并拟定具体安全操作规程。
在社会保障卡内应当设置密钥管理系统,社会保障卡持卡人可以修改或者重新设置密码。
第二十一条 冒领、冒用、盗用他人社会保障卡牟取非法利益的,由有关部门依法处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
卡管理机构的有关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第二十二条 本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
第二十三条 本办法自印发之日起实施。



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