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抵押登记对不动产抵押合同的效力影响

所谓合同的效力，也就是通常所说的合同的法律效力。判断合同是否具有效力主要是依据民法通则所规定的条件。由于立法的疏漏或人们对法律理解、运用的方法各异，对于不动产抵押合同的效力认定易引起理论或实践上的混乱。有据合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”而主张合同的成立与生效同时发生的观点，亦有依据担保法第四十一条“抵押合同自登记之日起生效”将未办理登记手续的抵押合同一概认定无效的做法。上述观点、做法均有偏颇。我国的合同法以鼓励市场交易，充分尊重当事人的意思自治为原则。担保法的立法宗旨中，核心内容是保障债权的实现。对于作为从合同的不动产抵押合同，应以主合同的成立生效为条件。对于主合同有效，已签订的但未办理抵押登记的不动产抵押合同，应区分不同情况进行处理。如无其他债权人主张权利或者导致抵押合同无效的情况下，法院可以判令补办抵押登记；因登记机关的原因，抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的，可以认定抵押权有效设定，但不能对抗善意第三人；债权人无过错的，可判令负有办理抵押权登记义务的当事人承担的违约责任。为此，本文拟从合同的成立与生效，抵押合同的生效与抵押权的设立二组法律概念入手，谈一谈抵押登记对不动产抵押合同的效力影响。
一、合同成立与生效的关系、特点
合同的成立与生效是二个完全不同的概念，这组概念在合同法实施之前未加严格的区分。
合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款形成合意。而合同的生效是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。除此之外，合同成立的条件应具备：(1)订约主体应为双方或多方当事人；(2)具备法律规定的要约与承诺达两个阶段或过程；(3)对主要条款达成一致的意思表示。而合同生效的要件，根据民法通则第五十五条的规定，应具备以下条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益。
在以往的司法实践中，因未能正确区分合同的成立与生效，从而将大量的合同不成立问题作为无效合同对待，混淆了合同无效后的责任与合同不成立的责任；亦有将一些已经成立但不具备生效要件的合同都作为无效合同对待，消灭了大量本不该消灭的交易。所以，合同的成立是生效的必要前提，但已经成立的合同并非全部有效，换言之，不生效的合同也并非均不成立。
二、不动产抵押合同中，抵押登记对合同效力的影响
合同法第44条第2款规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时，依照其规定。”担保法第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定，不动产抵押合同应自办理抵押物登记之日起生效。但根据合同成立与生效的构成要件及相互关系，抵押登记对不动产抵押合同效力的影响应细化到以下三个方面：
1、抵押登记不是不动产抵押合同的成立要件。因为合同是当事人合意的结果，是合同自由原则的体现，只要当事人双方根据要约和承诺的规则就合同的主要条款达成一致意见，并据担保法的规定签订了书面形式的抵押合同，不动产抵押合同即告成立。而抵押登记是当事人合意以外的因素，不属于合同成立要件的范畴，所以不动产抵押合同是否成立，不受抵押物是否进行登记的影响。2、抵押登记不是不动产抵押合同的有效要件。合同是否有效，体现了国家对意思自治的合理干预。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情形，“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国 家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或若第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而法律、行政法规对抵押登记的规定，不属于强制性规范，因此不能绝对地以抵押物是否进行登记来认定不动产抵押合同是否有效。
三、不动产抵押合同中，抵押权的设立与抵押合同生效的关系
不动产抵押合同是当事人以不动产为特定物设立抵押权的协议，属设权合同，但不动产抵押合同并不能直接设立抵押权，抵押权的设立需要履行设立手续，即办理不动产抵押登记的公示手续，故不动产抵押登记是抵押权的设立行为。以未办理不动产抵押登记而否定抵押合同的效力，混淆抵押合同的生效与抵押权的设定。也就是学者所谓的“混淆了抵押合同的生效与依据抵押合同所发生的物权变动。”不动产抵押合同属债权合同，应当自成立时生效，与是否办理了抵押物登记无关。不动产抵押合同生效，在抵押人与抵押权人之间发生了设定了抵押权的权利义务，属合同法调整的范畴。而抵押权登记主要是为了保护第三人的利益，抵押权经登记而设定，是合法有效的抵押合同所产生的法律后果，属于担保物权变动的范畴。不动产抵押合同的生效与抵押权设定的关系应是在当事人意思表示达成一致时，不动产抵押合同在成立时生效，而当事人办理登记时抵押权设立；抵押权设定应以不动产抵押合同为依据。不动产抵押合同无效，抵押权当然的不能设定；不动产抵押合同有效，抵押权未必就能设定。所以，在抵押权未能设定时，不能否定有效成立的不动产抵押合同的效力。
四、司法实践中，对于已经合法成立，未办理抵押登记手续的不动产抵押合同的处理方法及依据
司法实践中，不能依据担保法所规定的“抵押合同自登记之日起生效”，对已经成立而未办理抵押物登记的不动产抵押合同。作简单地、绝对地不生效认定后即一判了之，甚至是认定不动产抵押合同不成立，而不作后续处理。此时，不仅抵押权不能设定，抵押合同也属不生效合同，抵押人违背抵押合同的约定，既不构成违约，不发生违约责任，并因抵押合同不属于无效，也不发生无效合同责任，这势必会严重侵害债权人利益，有悖合同法与担保法的立法宗旨。笔者认为，对上述情况，在查明事实的基础上区分不同情况，可以作如下处理：(1)如无其他债权人对不动产抵押物主张权利或者不动产抵押合同无效的情况下，抵押权人要求抵押人补办登记的，法院应予支持。因为不动产抵押合同订立后，未办理抵押登记，只是抵押权没有设定，抵押合同并不因此而无效。合同既已生效，对合同当事人就产生拘束力，负有办理抵押登记义务的当事人就应按合同履行。即使合同对抵押登记如何办理没有明确约定，据合同法第六十条第二款的规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。抵押人也应当履行合同的附随义务。
(2)如因登记机关的原因，未办登记手续，抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的，法院可以认定抵押权有效设定，但不能对抗善意第三人。对此处理方法，担保法司法解释第59条有明确规定，最高院李国光副院长在2000年10月28日全国民事审判工作会议上的讲话，对此类情形亦有明确的观点和意见。所以在审判实务中，不仅要查明是否办理过抵押登记，还要进一步查清未登记的原因、当事人是否申请办理过登记手续、权利凭证有无交付等重要事实。如当事人有证据证明符合担保法司法解释第59条规定的情形，法院就不能轻率的认定不动产抵押合同不生效。
(3)如债权人无过错，法院可判令负有办理抵押登记义务的当事人承担违约责任。实践中有抵押人在不动产抵押合同签订后故意不办理抵押登记的情形，法院如查证属实，可依据担保法司法解释第56条第2款的规定，判令抵押人承担赔偿责任。需说明的是，这里的赔偿责任属缔约过失责任，是因为抵押人违背诚实信用原则，拒绝办理登记手续，而使债权人利益受损，抵押权承担的责任部分应为债权人“信赖上利益”的损失部分，即应以不动产抵押合同中设定的抵押物的价值为限。

（镇江市京口区人民法院 吴培华 潘晓燕）

联系地址：镇江市烈士路1号京口区人民法院
联系电话：0511-5319371
邮 编：212001　　



中国银行业监督管理委员会办公厅


中国银监会办公厅关于做好春耕备耕金融服务工作的紧急通知

银监办通〔2008〕49号


各银监局，农业发展银行，农业银行，邮政储蓄银行，各省级农村信用联社，北京、上海、深圳农村商业银行，天津农村合作银行：

当前，春耕备耕进入关键阶段。为贯彻落实中央1号文件精神和国务院关于雨雪冰冻灾后恢复重建的工作部署，切实加强和改进对春耕备耕的金融服务工作，现就有关问题通知如下：

一、高度重视支持春耕备耕的金融服务工作。认真做好春耕备耕的金融服务工作，关系到全年粮食稳定发展和主要农产品基本供给，关系到农民持续增收和社会主义新农村建设的深入推进，关系到宏观调控和经济社会发展大局。与往年相比，由于年初以来我国南方地区遭受了严重的低温雨雪冰冻灾害，北方部分地区旱情持续发展，给农业生产和农民增收带来了较大影响，加之整个银行业流动性收紧，今年金融支持春耕备耕工作的复杂性明显增加，难度明显加大。各有关银行业金融机构要进一步提高对支持春耕备耕重要性和迫切性的认识，增强做好支持春耕备耕金融服务工作的责任感和紧迫感，坚持支持春耕备耕与抗击低温雨雪冰冻灾害相结合，坚持加大信贷投放力度与防范信贷风险相结合，采取切实有效措施，全力促进农业生产稳定发展和农民增收，确保农业贷款增幅不低于去年水平，坚决支持打好农业抗灾减灾和春耕生产这场硬仗，为实现夏季粮油和全年农业丰收，为农村经济社会又好又快发展提供有力支撑。

二、切实加大对春耕备耕信贷资金的投放力度。要增强适应宏观调控的能力，积极应对宏观经济形势的变化，科学制订符合宏观调控要求的信贷计划，加大涉农贷款投放力度，全面支持春耕备耕。要主动深入春耕备耕一线，了解掌握春耕备耕资金和其他金融服务需求，加强与地方农业、畜牧、渔业和农垦等有关部门的紧密配合，积极争取政府和有关部门支持。重点满足农户购买种子、化肥、农膜、农药等农业生产资料的信贷资金需求，努力保障今年粮食生产以及生猪、奶牛、油料、禽蛋等紧缺“菜篮子”农副产品生产的信贷供给，不断加大对农业科技进步、产业化升级以及农村流通体系和市场机制建设等方面的金融支持，确保从紧货币政策下“三农”金融服务的工作不松、力度不减。

三、充分发挥农村小额信贷在支持春耕备耕中的作用。要结合实际，认真落实《关于银行业金融机构大力发展农村小额贷款业务的指导意见》（银监发〔2007〕67号），全面拓宽农村小额贷款对象、范围、金额、期限、利率等要素，大力推广农户小额信用贷款和联保贷款，帮助分散农户解决春耕备耕所需资金。对灾区种养大户等额度较大的合理资金需求，可通过银（社）团贷款方式解决。要紧密把握我国农业经济发展的阶段性特征，认真做好各类农民专业合作社的金融服务工作，以推动提高分散农户生产发展的组织化程度，优化农业产业结构，促进增加农民收入。要发挥银行业金融机构对春耕备耕的合力支持作用，鼓励农村没有网点的银行业金融机构通过农村信用社代理方式投放贷款。

四、积极推进对春耕备耕金融服务的创新。对信用良好、经营正常，仅因灾造成偿债能力下降的企业和农户，要充分考虑借款人的实际需要和自然灾害等带来的客观影响，予以必要的扶持。允许贷款合理展期，原则上信用评级不降低，贷款展期、延期不罚息。对农户种养殖业的展延期限，应与其生产周期相匹配。对虽然有到期贷款未还，但灾后恢复生产又有新的有效贷款需求的，在注意防范风险前提下，可以追加信贷投放。对春耕备耕贷款申请，要在确保法律要素齐全的前提下，尽量简化贷款手续，缩短贷款审查时间，确保不误农时。原则上，农户老客户小额贷款应在一天内办结，新客户小额贷款应在一周内办结，农副产品生产流通企业和农村小企业贷款应在一周内办结。

五、着力加强和改进对春耕备耕信贷资产的风险管理。农户信用意识普遍较强，还款意愿普遍较高。但这类贷款的履约率容易受到环境状况、自然灾害、区域产业政策、市场供求关系、收购季节变化等因素影响，不能简单套用企业贷款的分类标准。要结合农户生产经营特点和农业生产实际情况，按照“标杆不变，适度微调，简化程序，区别对待”的原则，科学调整农户贷款的分类标准，适当延长农户贷款各档次贷款分类标准的期限。对信用良好、确因受灾等不可抗力因素影响，并按照商业原则办理展期、延期的农户贷款，可由不良类适度调整为“关注类”。要加强对春耕备耕信贷资金的风险管控，不断完善贷款管理的制度和流程，切实加强贷款“三查”，及时了解和掌握借款人生产经营情况，严格监督贷款实际用途。对于挪用贷款、顶冒名贷款或对不符合条件借款人发放贷款的，要及时采取取消授信、停止放贷、限期收回和资产保全等措施，并严肃追究相关责任人的责任。



二○○八年二月二十五日