财政部关于改进中央预算收入对帐办法的通知

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国务院经济研究中心特邀研究员 冀港律师事务所主任

第一热点问题 房屋征收

一、房屋征收的概念
房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。
二、房屋征收的目的
征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。
如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。
二、房屋征收的主体
房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。
1，批准主体
批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。
2，实施主体
实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。
依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。
哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。
3，房屋征收实施单位
房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步 调查登记
房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。
最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。
第二步 暂停通知
房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三步 无证认定
市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。
第四步 拟定方案
房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。
第五步 方案论证
同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。
第六步 公开方案
同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。
第七步 修订方案
同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。
在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第八步 稳定评估
市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。
第九步 筹措补偿
政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。
第十步公告决定
市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题 房屋补偿

一、补偿形式
国家粮食局、财政部、国家税务总局、中国农业发展银行


国家粮食局、财政部、国家税务总局、中国农业发展银行关于下达中央储备大豆竞价销售出库计划的通知
国粮调[2003]176号


中国储备粮管理总公司，大连北方粮食交易市场、黑龙江粮油中心批发市场：


为缓解国内市场大豆供求矛盾，满足大豆加工企业的需要，经国务院批准，国家发展改革委、国家粮食局、财政部于2003年7月29日和8月26日分别在大连北方粮食交易市场和黑龙江粮油中心批发市场（以下简称“批发市场”）进行中央储备大豆竞价销售。根据两个批发市场成交合同情况，现下达中央储备大豆销售出库计划（详见附件1、附件2），并就有关事项通知如下：


一、请严格按照本销售计划规定的品种、数量、质量（以在批发市场展示的标的样品为标准）、交货库点和交货期限供货，未经批准不得擅自变动。在买方企业货款汇到批发市场在农发行开设的存款账户后，根据批发市场出具的发货通知，中储粮总公司（分公司）负责及时下达出库通知，卖方承储库点收到出库通知后开始发货，并在合同规定的交货期内交割完毕。卖方承储库点发货时，必须提前通知买方及时派人到交货地组织当场验收并监装。验收时，按照大豆入库质量不低于国标中等质量标准，储存时间不超过交易信息公告的保管年限，数量以交货仓库地磅为基准。对因实际水分、杂质与国标规定有差异的，参照原国家计委、国家粮食局、国家质检总局《关于执行粮油质量标准有关问题的规定》（国粮发［2001］146号）第6.7.1和6.7.2款规定执行（扣价和增价也要折算成增减量）。为便于验收核算，以国标规定的标准水分13%、杂质1%作为结算标准数量（即按竞价销售成交价结算货款的数量），实际出库大豆水分、杂质高于或低于国标规定标准的，在结算标准数量基础上实行增减量，确定实际交货的数量。具体计算办法按照黑龙江粮油中心批发市场《2003年中央储备大豆竞价交易细则》第二十七条的有关规定执行。验收无误且按结算标准数量和竞价销售成交价开具收取增值税发票无争议的，买方与卖方承储库点当场签署《货物验收报告》并及时送达批发市场。买方付款后，因买方原因在合同规定的交货期内未将货物全部运出的，延期发运部分由买方单位按照中央储备粮有关费用标准向卖方交货仓库支付保管费用；因买方原因致使超过合同规定的交货时间一个月仍未运出的，视同交割完毕，批发市场与卖方结清货款。买方应与卖方交货仓库另行签订委托储存和提货协议。


二、这次中央储备大豆销售的成交价格为按国家标准收购水分（13%）为基准价，卖方交货仓库所在地就近火车板交货价（不含包装及铁路运杂费），车板前费用50元/吨已包括在合同成交价格之中。车板前费用是指粮食出库到装车（火车）所发生的正常合理费用，具体包括粮食出库费用、短途运费、火车站台使用费、站台上车的搬运费。发货前由批发市场从买方单位交付的相应货款中预拨50元/吨给中储粮总公司有关分公司，统筹安排用于支付车板前费用开支。中储粮总公司有关分公司必须将车板前费用及时足额拨付给有关承储库点，专项用于车板前费用支出。具体发运方式由卖方承储库点与买方协商，运费由买方据实结算，买方需用包装物时，包装物费用由买方负担，由买方和卖方承储库点自行协商与结算，不能协商一致的情况下，每吨货物所用编织袋、标旧麻袋和新麻袋的价格分别不得超过20元、30元和45元。


三、货款结算。按照《2003年中央储备大豆竞价交易细则》和中国农业发展银行（以下简称“农发行”）有关规定执行，即中央储备大豆的销售货款（含车板前费用），按照成交价格和成交数量计算，由买方汇到市场指定的帐户（必须是在批发市场所在地农发行营业机构开户），在中央储备大豆承储企业发货后，批发市场凭买方与交货库点签署的验收确认单和中储粮总公司的拨款指令，于规定的期限内（2个工作日内或由中储粮总公司和农发行共同确定）将该批次货款一次划拨给卖方承储库点，用于归还农发行储备贷款。对于已核定中央储备粮入库成本的，按入库成本价划拨给卖方承储库点。对于尚未核定入库成本价的第三、四批收购的中央储备大豆贷款，暂按收购价成本（不包括收购费用）归还农发行贷款，差额部分的还贷问题待财政部核定入库成本后，按财政部核定成本执行。核定的入库成本如与实际占用的农发行贷款（指按第三批、第四批收购文件规定进行的贷款部分）存在差额部分的还贷问题，由财政部商有关部门另行处理。


四、税务管理。卖方各承储库点应依据税务管理的有关规定按照实际成交价格、结算标准数量、金额开具增值税专用发票，根据《财政部国家税务总局关于提高农产品进项税抵扣率的通知》（财税［2002］12号）和《财政部 国家税务总局关于增值税一般纳税人向小规模纳税人购进农产品进项税抵扣率问题的通知》（财税［2002］105号）的规定计算进项税额。卖方各承储库点应在其所在地申报缴纳增值税，其缴纳税款所需资金由中国储备粮管理总公司有关分公司先行垫付。


五、财务和会计处理。中央储备大豆的竞价成交价扣除中央储备大豆的入库成本、车板前费用（50元/吨）及交纳的增值税款（由中储粮总公司统一报财政部审核）后，全部上交中央财政。卖方承储库点按照结算标准数量、成交价格（含车板前费用）核算销售收入，按国家规定的入库成本价结转销售成本。对尚未核定入库成本的，暂按大豆实际收购成本结转销售成本，待入库成本核定后，再作相应调整。上交中央财政的部分作冲减销售收入处理。批发市场垫付的广告费用和批发市场向卖方企业收取的交易费用（按成交金额的2‰收取），由中央财政承担；向买方企业收取的交易费用（按成交金额的2‰收取），由买方承担。


六、商务处理。买方与卖方承储库点因质量发生商务纠纷时，按照《2003年中央储备大豆竞价交易细则》和原国家计委、粮食局、质检总局《关于执行粮油质量标准有关问题的规定》（国粮发［2001］146号）文件精神，由交易双方协商处理，也可由双方书面申请批发市场调解。经协商或调解达成一致意见的，签订协商（调解）协议书；不能达成一致意见的，可通过法律程序解决。


七、统计处理。在大连北方粮食交易市场成交的中央储备大豆出库时间为2003年8月1日至2003年9月30日，按出库的结算标准数量作“销售”统计，统一在2003年10月份核减库存。在黑龙江粮油中心批发市场成交的中央储备大豆出库时间为2003年8月28日至2003年10月31日，统一在2003年11月份核减库存。因买方原因致使超过合同规定的交货时间仍未运出的，也要按《中央储备大豆竞价交易细则》的有关规定结清货款并核减库存。


这次竞价销售中央储备大豆是国家对大豆市场进行宏观调控的一次尝试。请中储粮总公司积极组织和督促有关企业按下达的计划做好中央储备大豆出库等工作，有关单位要积极予以配合。由于卖方承储库点原因造成违约的，由卖方承储库点负违约责任，可由中储粮总公司和分公司直接扣除该单位中央储备粮保管费用补贴，划拨给买方作为违约补偿。


附件：


1.中央储备大豆竞价销售出库计划表（大连市场成交部分）


2.中央储备大豆竞价销售出库计划表（黑龙江市场成交部分）







国家粮食局 财政部
国家税务总局
中国农业发展银行

二○○三年十一月七日