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关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 17:18:30  浏览:9479   来源:法律资料网
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关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知

浙江省杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知


各区物价局,各物业管理单位:
根据《杭州市物业管理条 例》的有关规定和市政府法制办备案审查的意见,经研究,对我局制定的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价房[2002]77号)部分条 款进行修订,现将修订后的《杭州市物业管理服务收费管理办法》予以印发,请贯彻执行。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费政府指导价标准,市物价局将另行制定公布。
二00三年四月二日

杭州市物业管理服务收费管理办法

第一条 为规范物业管理服务收费行为,维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益,维护正常的收费秩序,促进物业管理的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条 例》等有关法律、法规和规章的规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费,是指物业公司接受业主或业主委员会的委托,根据物业管理服务合同,对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关,依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导;
第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定,制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区,下同)根据本办法的规定,组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
第六条 物业管理服务收费标准的制定,应当遵循公开合理并与物业管理服务内容、服务质量及业主承受能力相适应的原则
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同 情况,分别实行市场调节价和政府指导价。
为业主提供代办性、特约性等专项服务的收费,除政府价格主管部门另有规定外,实行市场调节价。
公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费,由物业公司 自行制定或与业主(业主委员会)协商确定,报所在区的价格主管部门备案。
为正确引导市场,合理制定收费标准,市物价局适时公布参考性收费标准。
第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费,由市物价局 根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况,制定基准收费标准和浮动幅度等规定,定期向社会公布。
具体收费标准,由物业公司同业主委员会按市物价局公布的基准收费标准和浮动幅度等规定,协商拟定。
第十一条 普通住宅小区物业管理收费等级和公共性物业管理收费标准报所在区的价格主管部门确认。
收费等级一般每两年考评一次。经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到),收费标准应按考评后的等级重新确定。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费标准报所在区的价格主管部门确认。
第十二条 对已交付使用,尚不具备成立业主委员会的物业小区, 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况,暂定物业管理服务收费试行标准。
前期物业管理实行招投标的收费标准,由市物价局制定。
第十三条 公共性物业管理服务项目主要包括:
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护:具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备的日常运行、维修和保养;
(二)清洁服务:包括公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁,生活垃圾、粪便的清运处置;
(三)公共绿地、花草树木的养护管理:负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等,保持环境优美;
(四)公共秩序维护和安全防范:实施24小时安全值班巡视制,负责管理小区内公共安全秩序的维护;
(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理:做到车辆停放有序,有明显的车辆行走、停放标志,机动车、非机动车分别场地停放,无乱停放现象;
(六)物业的档案资料管理和装修管理:包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全,对违章、违法装修行为进行制止并及时报告,协助有关部门处理。
第十四条 物业管理服务收费主要由下列项目组成:
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用;
(二)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费;
(三)绿化管理养护费;
(四)清洁卫生服务费;
(五)安全防范服务费;
(六)物业公司办公和社区活动等费用;
(七)物业公司固定资产折旧费;
(八)利润;
(九)税费。
第十五条 实行物业管理范围内的房屋,未交付前的前期物业管理服务的费用,由开发建设单位承担;已交付使用但建设单位尚未出售、出租的房屋及业主尚未居住的房屋,物业管理服务费按应收标准的70%缴纳,由开发建设单位或业主承担。
第十六条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊,物业公司应按实际消耗,向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定,可按面积分摊,也可按户分摊。
无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外,不再分摊其他费用。
物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用,由物业公司承担,不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。
第十七条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的,必须要有封闭式停放场地,具备防盗防雨等基本条 件,实行定点(位)停放,并有专人管理,收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第十八条 物业公司在接受物业管理服务活动中,应和业主委员会(业主)签订服务合同,切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主可以不支付费用。
第十九条 物业管理服务费可以预收,但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
第二十条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修更新费用,统一在物业维修专项基金中列支。物业维修专项基金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
第二十一条 国家鼓励物业公司不断提高服务质量,通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目,接受业主和价格主管部门的监督。
第二十三条 物业公司应建立健全财务管理制度。 物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定,对商业用房及其他共用设施设备进行经营的,其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次,接受业主和业主委员会的询问和监督。
第二十四条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的,物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
第二十五条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后,有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准,擅自收费的行为,业主有权拒付,并向价格监督检查部门投诉。
第二十六条 物业公司与业主发生价格纠纷的,业主委员会应给予调解,调解不成的,可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的,业主也可直接向价格主管部门投诉。
第二十七条 对违反本办法规定的价格行为,价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定给予处罚。
第二十八条 实行社区管理的住宅小区,社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
第二十九条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十条 各县(市)物业管理服务收费的管理,可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的,按省、市有关规定执行。
第三十一条 本办法自2003年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。


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简析放火罪的构成

田永东


  放火罪是指故意放火焚烧公私财物,危害公共安全的行为。
  客体要件:
  本罪侵犯的客体是公共安全,即不特定多数人的生命、健康或者重大公私财产的安全。也就是说,放火行为一经实施,就可能造成不特定多数人的伤亡或者使不特定的公私财产遭受难以预料的重大损失。这种犯罪后果的严重性和广泛性往往是难以预料的,甚至是行为人自己也难以控制的。这也是放火罪同以放火方法实施的故意杀人、故意毁坏公私财物罪的本质区别。因此,可以说,并非所有的用放火方法实施的犯罪行为都构成放火罪,关键是要看放火行为是否足以危害公共安全。如果行为人实施放火行为,而将火势有效地控制在较小的范围内,没有危害也不足以危害不特定多数人的生命、健康和重大公私财产的安全,就不构成放火罪,而应根据案件具体情节,定故意毁坏公私财物罪或故意杀人罪、故意伤害罪等。
本罪侵犯的对象,主要是公私建筑物或者是其他公私财物。实施的对象包括工厂、矿山、油田、港口、仓库、住宅、森林、农场、牧场、重要管道、公共建筑物或者其他公私财物。这里所说的“其他公私财物”是指上述公私财物以外的,但性质与其相似的,比较重大的公私财物,而不是指上述公私财物以外的一切公私财物,因为只有燃烧这些公私财物,方可能危及公共安全。如果放火行为侵害的只是某一较小的财物,例如烧几件衣物、一件小家具、小农具等价值不大的公私财物,不构成放火罪。如果行为人放火烧毁自己或家庭所有的房屋或其他财物,足以引起火灾,危害公共安全的,也应以放火罪论处。但是,如果行为人放火焚毁自己的房屋或其他财物,确实不足以危害公共安全的,则不构成放火罪。
客观要件:
  本罪在客观方面表现为实施放火焚烧公私财物,危害公共安全的行为。所谓放火,就是故意引起公私财物燃烧的行为。放火的行为方式,可以是作为,即用各种引火物,直接把公私财物点燃;也可以是不作为,即故意不履行自己防止火灾发生的义务,放任火灾的发生。例如,某电气维修工人,发现其负责维护的电气设备已经损坏,可能引起火灾,而他不加维修,放任火灾的发生。这就是以不作为的方式实施的放火行为。
  以作为方式实施的放火行为,必须具备三个条件:一是要有火种;二是要有目的物,即要烧毁的财物;三是要让火种与目的物接触。在这三个条件已经具备的情况下,行为人使用火种开始起火,就是放火行为的实行;目的物一旦着火,即使将火种撤离或者扑灭,目的物仍可独立继续燃烧,放火行为就被视为实行终了。
  以不作为的方式实施的放火罪,行为人必须负有防止火灾发生的特定义务,而且能够履行这种特定义务而不履行,以致发生火灾。其特点:一是行为人必须是负有特定作为义务的人;二是根据主客观条件,行为人有能力履行这种特定的作为义务;三是行为人客观上必须有不履行这种特定作为义务的事实。从义务的来源看,一是法律所规定的义务;二是职务或业务上所要求的义务,如油区防火员就负有消除火灾隐患,防止火灾发生的义务;三是行为人的先前行为所引起的义务,如行为人随手把烟头丢在窗帘上,引起窗帘着火,行为人就负有扑灭窗帘着火燃烧的义务。从司法实践来看,行为人的特定义务,主要是后两种情况。
  有些放火案件,从表面上看,是燃烧衣物、家具、农具等价值较小的财物,实际上是以衣服、家具、农具等作为引火物,意图通过燃烧衣物、家具、农具等引起上述重大公私财物的燃烧。这种情况应以放火罪论处。因此,在认定放火罪时,要注意发火物、引火物和目的物即放火行为的侵害对象的区分。
放火行为必须足以危害公共安全。如果虽然实施了放火行为,但从放火焚烧的对象、时间、地点、环境等方面考察,确实不足以危害公共安全、不存在危害公共安全的危险性,不构成放火罪。如果情节严重,需要刑罚处罚的,构成什么罪就定什么罪。
主体要件:
  本罪的主体为一般主体。由于放火罪社会危害性很大,所以本法第17条第2款规定,已满14周岁不满16周岁的人犯放火罪的,应当负刑事责任。
主观要件:
  本罪在主观方面表现为故意,即明知自己的放火行为会引起火灾,危害公共安全,并且希望或者放任这种结果发生的心理态度。如果不是出于故意,不构成放火罪。放火的动机是多种多样的,如因个人的某种利益得不到满足而放火。因对批评、处分不满而放火,因泄愤报复而放火,为湮灭罪证、嫁祸于人而放火,因恋爱关系破裂而放火,因家庭矛盾激化而放火,等等。不论出于何种动机,都不影响放火罪的成立。但是,查明放火的动机,对于正确判断行为人的主观心理态度,是定罪量刑的关键。

黑龙江省北安市人民法院 田永东
联系电话 0456—6421683
邮编 164000



抚顺市人民政府关于修改《抚顺市铁路道口安全管理办法》的决定

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市人民政府关于修改《抚顺市铁路道口安全管理办法》的决定

  
抚顺市人民政府令

  
第93号

  《抚顺市人民政府关于修改<抚顺市铁路道口安全管理办法>的决定》业经2002年9月20日市政府第65次常务会议通过,现予发布。


市长 王大平
二OO二年九月二十八日




  
  为适应我国加入世界贸易组织的需要,抚顺市人民政府第65次常务会议经讨论决定将《抚顺市铁路道口安全管理办法》第十六条、第三十九条删去,其他条款做相应调整后重新公布。
  本决定自公布之日起施行。
  
  抚顺市铁路道口安全管理办法
  
  第一章 总 则
  第一条 为加强我市铁路道口交通安全管理,确保人民生命财产安全和铁路运输畅通,依据国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本市境内铁路道口(含国家铁路道口、专用铁路道口、铁路专用线道口,下同)的安全管理适用本办法。
  第三条 机关、部队、团体、学校、企业、事业单位和城乡居民组织、集体经济组织应经常教育所属人员遵守本办法,维护道口交通秩序。
  第四条 任何单位和个人均有维护铁路道口交通安全的义务,爱护铁路道口设施,对危害道口安全的行为有权制止、检举。
  对维护铁路道口安全有功人员给予奖励。
  第二章 管理机构及其职能
  第五条 市铁路道口安全管理委员会(以下简称市道口委)代市政府行使铁路道口安全管理工作的职能。市道口委下设铁路道口安全管理办公室(以下简称市道口办),负责日常工作。市道口办设在市经贸委。
  第六条 各县、区由经贸委牵头,会同铁路、交通、农机、公安、劳动、城建、保险等部门联合组成县、区铁路道口安全管理委员会(以下简称县、区道口委),县、区道口委下设县、区铁路道口安全管理办公室(以下简称县、区道口办)。县、区道口办在市道口办的指导下负责本县、区内的铁路道口日常管理工作。
  第七条 市、县、区道口委实行分级管理,主要职责是:检查抚顺境内铁路道口、人行过道、平过道安全设施,督促有关部门搞好道口设施建设、管理和维修;掌握铁路道口、人行过道、平过道的布局,负责审批铁路道口的新建、移设、拆除、改造;负责组织处理重大铁路道口事故,分析道口事故发生的原因、规律,制定防范措施;组织有关部门对全市铁路道口进行安全检查,总结推广道口安全管理经验;负责组织道口看守人员、机动车驾驶员进行铁路道口安全知识年度考试工作;统筹安排、组织实施无人看守铁路道口的监护工作。
  第三章 铁路道口的安全设施
  第八条 铁路道口铺面必须平整牢固,道口铺面采用防腐新枕木或预制板铺设,与道路衔接平整。复线以上道口,线间道路须平整。道口两侧按国家有关规定设置道口标志。
  第九条 有人看守道口的设备、设施,必须齐全,其技术标准应符合国家规定。
  第十条 道口应设有名牌。有人看守道口名牌应设在线路一侧和道路一侧道口房墙壁上,无人看守道口名牌应设在两侧道口标志的下方(两种样式附后)。道口名牌由产权单位负责设置。
  第十一条 道口房、道口监护房了望条件必须良好,应经常保持信号、工具、备品齐全、完整、无失效。室内应设有道口看守人员岗位责任制、一班作业化标准,备有班组交接记录簿、领导检查指导簿。
  第十二条 道口房、监护房应备有必要的防火设备。
  第四章 铁路道口的安全管理
  第十三条 铁路道口两侧五十米内,禁止摆摊设点和堆放占道的物品;禁止建筑妨碍了望视线的建筑物或种植妨碍了望视线的树木、高棵农作物等。对妨碍视线的应由各级人民政府责令有关单位或个人限期迁移或砍伐。
  第十四条 道口看守应按道口交通量确定。国家铁路道口、专用铁路道口、铁路专用线道口的看守应分别执行国家有关规定。
  第十五条 两个单位共同看守一处铁路道口,双方单位必须签订安全协议并报市道口办。
  第十六条 有道口的单位应经常对道口看守人员进行铁路道口安全知识培训,市道口办负责组织年度考试,考试合格者发给道口培训合格证,无道口培训合格证不得值岗。道口员执勤时必须着市统一规定的服装。
  第十七条 有机动车辆的单位、个人应对驾驶人员进行安全教育。市道口委负责组织机动车辆管理部门对机动车驾驶员进行通过铁路道口的安全知识考试,考试合格者发给道口培训合格证,不合格者不准驾驶车辆。
  第十八条 对严重违反铁路道口安全管理规定的人员和未取得铁路道口培训合格证的驾驶员、道口员举办培训班;对他们进行铁路道口安全教育,确保道口交通安全。
  第十九条 铁路专用线厂外的道口看守,由专用线使用单位出资,市道口办负责组织统一看守。专用线有调车作业的道口必须设置铁路道口自动信号并派人看守。
  第二十条 每年开展一次全市性的道口安全大检查活动,由市道口办负责组织铁路、公安、交通、农机、城建等部门参加。检查铁路道口设备状况、各单位机动车驾驶员执行道口交通法规情况,同时深入、广泛地宣传铁路道口安全法规。
  第五章 铁路道口的安全通行
  第二十一条 严禁机动车辆在铁路道口和两侧三十米以内超车、掉头、停留和超速行驶。
  第二十二条 特别笨重、巨大和公路回砂器等可能破坏铁路设备、干扰铁路运输的物体(按铁路技术管理规程规定)通过铁路道口时,应提前商得铁路部门的同意,在其协助和指导下通过。
  第二十三条 车辆和行人通过无人看守铁路道口(监护道口)时,必须停车止步了望,确认两端均无列车开来时方可通行。
  载客机动车在冬季和雾天、雨天通过无人看守铁路道口时必须派人下车了望,确认安全后方可通行。
  畜力车通过无人看守铁路道口时,驭手应下车了望,确认安全后牵引牲畜徒步通过。
  第六章 监护道口的管理
  第二十四条 铁路无人看守道口的监护工作,应本着谁受益、谁负责的原则,由市道口办负责组织附近有关受益单位共同出资进行监护。
  第二十五条 道口监护员的选聘本着就近、择优的原则,组织选聘对工作负责、事业心强、身体健康的人员担任,由县、区道口办审批,报市道口办备案。
  第二十六条 监护员不适应工作或本人提出中途解聘申请者,应提前申报,由县、区道口办批准。
  第二十七条 国铁道口监护员的工作由各级道口办负责分级管理,由各铁路公安派出所进行监督检查。
  第二十八条 机动车辆(农业生产用拖拉机除外)每年应缴纳铁路道口安全管理费,铁路道口安全管理费由市道口办负责严格管理,专款专用。
  第二十九条 铁路道口交通警察,应经常在铁路道口执勤,疏导、指挥通过铁路道口的车辆和行人,维护铁路道口交通秩序,检查驾驶员和机动车辆的有关证件,纠正、处理违章,保护重大道口交通事故现场,处理一般道口交通事故。
  第七章 铁路道口交通事故的处理
  第三十条 铁路无人看守道口实行监护后,其性质仍为无人看守道口。发生道口交通事故,铁路、公安部门仍按照无人看守道口的规定处理。
  第三十一条 铁路道口发生交通事故,应成立事故调查处理委员会,负责调查处理。事故调查处理委员会在市道口委领导下进行工作。事故调查处理委员会由该道口管理单位负责主持,事故处理意见上报市道口委,审批后,交有关部门执行。
  第三十二条 道口发生一般交通事故,由道口管理单位当日上报市道口办。道口发生伤亡三人以上或中断行车两小时以上交通事故应及时上报市道口委。
  第三十三条 因违章通行发生道口交通事故,一切损失由事故责任者或所在单位负责。
  第八章 违章处罚
  第三十四条 对干扰道口看守人员的正常作业、打骂道口看守人员(监护员)者由铁路公安机关或当地公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚。
  第三十五条 对干扰铁路道口交通秩序,损坏道口设施,违反铁路道口通行规定,危害铁路行车安全的行为,由铁路公安机关或地方公安机关责令赔偿经济损失并根据情节予以处罚。情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
  第三十六条 对违反本办法按下列规定给予相应处罚:
   (一)对擅自在铁路线路上铺设道口或人行过道的,由铁路公安机关或地方公安机关责令限期拆除,并处50元罚款;
   (二)对在铁路道口违章行车或停车的驾驶员,罚款200元,吊扣驾驶证2个月;
   (三)机动车辆在铁路道口发生责任事故的,由市道口办、公安机关依据驾驶员责任的大小给予相应的处罚;
   (四)机动车辆无铁路道口安全管理费缴纳证或培训证的,一经查出,加倍收缴铁路道口有关费用。
  第三十七条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请复议或提起行政诉讼。
  第九章 附 则
  第三十八条 本办法自公布之日起施行。



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